나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5511 [1] 부산광역시 수영구 광안동 102-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""민안초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 인근은 단독
(다가구)주택, 중소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등으로 형성된 정비된
주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2, 3호선 수영역이 소재하여
제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 단독주택(다가구주택) 및 업무시설(오피스텔)
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-18)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
(사용승인일: 2017.5.22.)
외벽 : 석재 붙임, 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(2) 1층 : 업무시설(오피스텔)임.
기호(2) 2층~4층 : 단독주택(다가구주택)임.
기호(2) 5층 : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨 ""지적 및 건물개황도""상 제시외건물 기호(ㄱ~ㅌ) 참조.

2) 감정물건에 미치는 영향
구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건의 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 큰 영향 없겠음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 부산광역시 수영구 광안동 102-10 소재 다가구주택에 대한 경매 물건 분석 결과입니다.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5511 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 102-10 (신주소: 부산광역시 수영구 수영로642번길 47)

* 용도: 다가구주택 및 업무시설(오피스텔) 복합 건물

* 감정가: 1,587,863,800원

* 토지면적: 195.70㎡ (약 59.2평)

* 건물면적: 364.84㎡ (약 110.3평)

* 건물 제시외면적: 34.70㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OOOOO (등기부상 최수정으로 확인)

* 특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함 일괄매각

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 사용승인일: 2017년 5월 22일

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역

1.2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 민안초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건 주변은 단독(다가구)주택, 중소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 2, 3호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본 건은 남측으로 노폭 약 6미터, 동측 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 형태: 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로 단독주택(다가구주택) 및 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 6월 30일자 부산은행 근저당권(을1)입니다.

* 권리분석 요약:

* 등기부상 모든 권리(근저당, 강제경매, 임의경매, 압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 특별히 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 총 13명의 임차인이 파악되었으며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 따라서 모든 임차인의 보증금은 인수될 가능성이 낮으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

* 전체 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 각 임차인 정보는 다음과 같습니다 (보증금, 차임, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 순):

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.09.15, 확정 2022.08.23, 배당 2025.07.21, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024.03.28, 확정 2024.03.28, 배당 2025.07.29, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024.04.30, 확정 2024.04.22, 배당 2025.05.26, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 390,000원, 전입 2024.03.04, 확정 2024.03.04, 배당 2025.07.11, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.12.02, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024.12.02, 확정 -, 배당 2025.09.04, 대항력 없음.

* 심 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.01.17, 확정 2020.01.13, 배당 2024.12.30, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023.11.21, 확정 2023.11.21, 배당 2025.08.29, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017.12.11, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.12.03, 확정 2019.12.03, 배당 2024.12.04, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 50,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022.07.11, 확정 2022.07.11, 배당 2025.08.25, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.01.22, 확정 2021.01.11, 배당 2025.02.03, 대항력 없음.

* 현 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.01.14, 확정 2019.01.15, 배당 2025.01.09, 대항력 없음.

1.4. 상권분석

* 주요 시설: 본 물건은 민안초등학교 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔과 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 기능과 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 수영역(2, 3호선)이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 이는 상업 시설 및 임대 수익 측면에서 긍정적인 요소입니다.

* 지역 특성: 광안동 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상되는 곳입니다.

1.5. 생활정보

* 교육 환경: 민안초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통망: 수영역을 통한 지하철 이용 및 다수의 버스 노선으로 교통이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행될 수 있으므로, 관련 사건 정보를 면밀히 확인해야 합니다. (본건은 강제경매, 별도 임의경매 사건이 존재함)

* 제시외 건물: 제시외 건물(34.70㎡)이 매각에 포함되어 있으나, 권리 인수 등 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 임대 관계: 일부 임차인의 임대 관계(차임 미기재 등)가 확인되나, 대항력은 없어 권리 인수 문제는 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지에 위치한 신축(2017년 준공) 다가구주택 및 오피스텔 복합 건물입니다. 역세권이라는 강력한 교통 프리미엄과 함께 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익 창출 모두에 적합한 물건으로 판단됩니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고, 인수할 임차 보증금이 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역(2, 3호선) 도보 이용 가능한 초역세권입니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 노후도가 낮습니다.

* 다용도 활용: 다가구주택과 오피스텔 복합 용도로 임대 수익 창출 및 자가 사용 모두 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 입지 우수: 광안동 지역의 꾸준한 수요와 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,587,863,800원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 입지, 신축 연식, 건물 상태, 명확한 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최근 부산 지역 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 낙찰가율을 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 대략적인 희망 입찰가 범위: 1,270,000,000원 ~ 1,430,000,000원 (참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.