나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5501 [1] 부산광역시 남구 용당동 185-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용당동 소재 ""용당초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모
공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)는 인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 제시외 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지적재조사
사업지구(2025-04-02)

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하여 당해 토지의 사용, 수익, 처분 등에 영향을 미치고 있는 것으로 판단되나 토지는 이에 구애됨이 없이 평가하였으니 응찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 지상에 컨테이너박스가 소재하나 이동이 용이하기에 토지에 미치는 영향이 전무하여 평가 제외하였음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
제시외 건물 매각제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 영향 받는 가격임. 제시외 건물 법정지상권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5501 (1)

물건종별: 토지 (대지)

감정가: 52,821,720원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 용당동 185-2

토지면적: 272.00㎡ (약 82.28평)

토지지분: 36.72㎡ (약 11.11평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

건물면적: 0.00㎡ (건축물 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 남구 용당동 소재 "용당초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 본 건은 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

2025년 6월 26일에 접수된 주식회사에이블자산관리대부의 2번 임대규지분강제경매 (권리 금액: 15,138,565원)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 특별한 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 용도지역

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 남측 인근에 용당초등학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 대중교통

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 향후 토지 이용, 관리, 처분 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 소유권 행사 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 법정지상권

토지 지상에 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하고 있으며, 이와 관련하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지의 사용, 수익, 처분 등에 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. (주의사항: 제시외 건물 법정지상권 성립 여지 있음.)

6.3. 공유자 우선매수

민법에 따라 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 본 건의 경우 공유자 우선매수 신고가 접수된 것으로 보이며, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다. (주의사항: 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.)

6.4. 제시외 건물

토지 지상에 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 존재합니다. 컨테이너 박스는 이동이 용이하여 토지에 미치는 영향이 없다고 평가되었으나, 법정지상권 성립 가능성은 별도로 고려해야 합니다. (주의사항: 제시외 건물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 영향 받는 가격임.)

6.5. 임대관계 미상

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아, 낙찰 후 임차인과의 관계 설정 및 인수 여부 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 용당동에 위치한 토지의 일부 지분 경매 물건으로, 제2종일반주거지역에 속하며 용당초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되나, 토지 지상 제시외 건물의 존재로 인한 법정지상권 성립 가능성과 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 정립이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점도 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 용당초등학교 인근으로 기본적인 주거 생활이 가능한 입지를 갖추고 있습니다.

* 잠재력: 제2종일반주거지역으로 향후 건축 등 토지 활용 가능성이 있습니다. 지분 매각이더라도 공유물 분할 또는 협의를 통해 가치를 증대시킬 기회가 있을 수 있습니다.

* 가치: 지분 매각 및 법정지상권 등의 복합적인 요인으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 법정지상권 성립 여지, 공유자 우선매수 신고 가능성, 임대 관계 미상 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 감정평가 시 제시외 건물의 존재가 가격에 영향을 미친 것으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외합니다.

따라서, 상기 언급된 잠재적 리스크들을 충분히 고려하고, 향후 발생할 수 있는 추가 비용(예: 법정지상권 문제 해결 비용, 공유자와의 협상 비용 등) 및 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우, 감정가의 70% ~ 85% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 권장되나, 이는 참고 사항일 뿐 실제 입찰가는 상세한 현장 조사와 법률적 검토, 시장 상황 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.