나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5497 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1199-5 해운대비치베르빌 17층101-1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""해운대구청"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 주변 상가지대내 주상용 건물, 아파트, 상가 및 일부 소규모 점포 등으로 형성되어 있는 바 전반적인 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선역인 ""중동
역""이 근거리에 위치하는 바 일반적인 대중교통상황은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층건내 제17층 제101-1702호로서, 2005년 03월 11일자로 사용승인을 득하였는 바 경과년수 대비 건물의 현상 및 관리상태 등은 보통시되며,
-외벽: 몰탈위페인팅 마감
-내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임
-창호: 하이새시 이중창

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기
설비, 옥내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 지반 조성한 부정형의 토지로서 현황 ""공
동주택, 아파트, 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 확보되어 있으며, 주차장시설은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지
역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)
임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5497 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1199-5, 해운대비치베르빌 17층 101-1702호

건물 용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 내 제17층

사용승인일: 2005년 03월 11일

총 층수: 34층 / 해당 층수: 17층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 11.45㎡ (약 3.46평)

토지 지분: 11.45㎡ (약 3.46평)

건물 면적 (전용 면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 84.99㎡ (약 25.71평)

1.4. 감정가

감정가: 365,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대구청" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 상가지대, 주상용 건물, 소규모 점포 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 "중동역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 말소되지 않는 권리로 한국주택금융공사의 근저당권 (채권최고액 1,112,000,000원, 2015-07-06 접수)이 설정되어 있습니다.

이후 한국주택금융공사의 임의경매 개시 결정 (채권액 288,603,040원, 2025-06-25 접수, 사건번호: 부산동부지원 2025타경5497)이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 1,112,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재하나, 세부 내용은 명확하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 150m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 온천지구(해운대온천)에 속해 있습니다.

건물은 공동주택, 아파트, 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설로 복합 이용 중에 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

아파트 단지 주변 상가지대에 위치하며, 다양한 소규모 점포와 상업 시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

본건 건물은 2005년 사용승인되어 약 20년 경과되었으며, 경과년수 대비 건물 현상 및 관리 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

단지 내 가로망이 확보되어 있으며, 총 188대의 주차 시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

중동역 및 시내버스 정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 상가지대 형성과 함께 생활 편의 시설 접근성이 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채권 총액이 상당한 수준이며, 경매 신청 채권자가 한국주택금융공사입니다.

6.2. 임대차 관계

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 온천지구 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

6.4. 건물 노후도

2005년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 혐오시설 여부

현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구라는 우수한 입지에 위치한 아파트로, 교통, 생활 편의시설 접근성 등 입지적 장점이 뛰어납니다.

건축된 지 20년이 경과하여 관리 상태는 보통 수준이나, 향후 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

등기부상 복수의 권리가 존재하나, 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 주의해야 할 부분입니다.

최근 시세 정보와 감정가를 비교 분석했을 때, 보수적인 접근이 필요한 상황으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

해운대 해변과 도심 접근성이 뛰어나 거주 수요 및 투자 가치가 높습니다.

대중교통이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

8.2. 건물 특성

해운대 비치베르빌은 지역 내 인지도를 가진 아파트 단지입니다.

아파트, 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되는 건물로 다양한 가치 창출 가능성이 있습니다.

8.3. 시장 가치

해운대 지역의 지속적인 개발 가능성과 관광 산업 발전에 따른 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 (2026년 5~6월)는 해운대비치베르빌 123.755㎡ (약 37.44평) 기준, 495,000,000원에서 512,000,000원 사이에 거래되었습니다. 평균 거래가는 약 504,000,000원입니다.

본건의 건물 면적은 84.99㎡ (약 25.71평)으로, 최근 매매 사례의 면적(123.755㎡)보다 작습니다.

최근 거래된 123.755㎡ 면적 기준 평균 시세를 바탕으로 본건 면적(84.99㎡)의 시세를 추정하면, ㎡당 약 4,072,533원의 시세로 계산했을 때 약 346,100,000원 내외로 예상됩니다.

감정가는 365,000,000원으로, 본건 면적에 대한 추정 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가: 365,000,000원

본건의 면적 차이와 추정 시세, 그리고 경매 고유의 리스크(명도, 하자 등)를 고려할 때, 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 90% 수준인 약 328,500,000원부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 최종 결정하는 것을 제안합니다.

최적 입찰가는 330,000,000원에서 350,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.