나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경628 [1] 부산광역시 해운대구 우동 643-1 한양수자인마린오피스텔 16층1628호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1,2)은 부산광역시 해운대구 우동 소재 우1동 행정복지센터 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1,2 공히)본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 해운대역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

기호1,2)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건내 16층 1628호 및 17층 1728호로서,
(사용승인일 : 2013.11.25.)
외 벽: 알미늄복합판넬 및 화강석 붙임.
내 벽: 벽지마감 등
창 호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호1,2 공히) 집합건축물 대장상 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

급·배수설비, 각종위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설의 부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 약20m 내외, 남동측으로 약12m 폭 내외의 도로에 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)이나 실제용도는 주거용임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경628 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 643-1 한양수자인마린오피스텔 16층 1628호

용도: 오피스텔 (공부상), 실제 용도: 주거용

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축물 정보:

- 사용승인일: 2013년 11월 25일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물

- 본건: 16층 1628호

- 건물 총 호수: 599호 (집합건축물대장 기준)

면적 정보:

- 토지 면적: 3.34㎡ (약 1.01평)

- 토지 지분: 3.342㎡ (약 1.01평)

- 건물 면적: 26.17㎡ (약 7.92평)

- 건물 지분: 26.174㎡ (약 7.92평)

- 전용 면적: 26.174㎡ (약 7.92평)

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 우동에 위치하며, 우1동 행정복지센터 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 2호선 해운대역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

건물은 남서측 약 20m, 남동측 약 12m 폭의 도로에 접하고 있으며, 주차 시설이 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 02월 10일자 수협은행의 근저당권입니다.

권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

- 임차인: 허동호

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 300,000원

- 전입일자: 2023-09-13

- 배당신고일자: 2025-07-04

- 대항력: 없음

- 임차인 허동호는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 기재되어 있으며, 배당 신고가 완료된 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 해운대구 우동 지역은 해운대 해수욕장과 인접해 있어 관광객 및 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업, 업무, 숙박 시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 해운대역을 중심으로 상업 기능이 집중되어 있으며, 이는 오피스텔의 임대 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 부산지하철 2호선 해운대역 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

주변 시설: 해운대 해수욕장, 동백섬, 각종 프랜차이즈 상점, 레스토랑, 병원, 백화점 등 다양한 생활 편의시설 및 문화 시설을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 주를 이루며, 해운대 해수욕장 인근이라 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

실제 용도와 공부상 용도 불일치: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제는 주거용으로 사용 중인 점은 추후 명도 및 자산 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 절차는 필요하나, 배당 신고일자 등을 고려할 때 비교적 원만하게 진행될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관련 분쟁 발생 가능성은 항상 존재합니다.

최근 시세 변동성: 제공된 최근 매매 자료에서 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔 거래가 8,300만원에서 10,500만원까지 분포하고 있어, 시장 상황에 따른 가격 변동성을 인지할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산의 대표적인 관광 및 상업 중심지인 해운대에 위치하며, 해운대역과 인접하여 교통이 매우 편리하고 생활 인프라가 우수합니다. 오피스텔로서 업무시설 및 주거용으로 활용 가능하며, 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 실제 용도와 공부상 용도 불일치, 임차인 명도 등 일부 고려사항이 있으나, 해운대라는 입지적 강점을 바탕으로 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

해운대역 역세권 프리미엄: 해운대역 도보 접근 가능한 위치로 높은 임대 수요 기대.

관광 및 상업 중심지: 풍부한 배후 수요와 높은 생활 편의성을 갖춘 지역.

권리관계 명확: 인수 부담 없는 안전한 물건.

실거주 및 임대 투자 모두 적합: 주거용으로 활용 시에도 불편함 없는 환경.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물 내 27.284㎡ 면적의 오피스텔이 9층에서 83,000,000원, 20층에서 105,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 26.17㎡ 면적에 16층으로, 면적은 유사하거나 약간 작고 층수는 중간에 해당합니다.

27. 284㎡ (약 8.25평) 기준 9층 거래가(83,000,000원)는 평당 약 10,060,000원, 20층 거래가(105,000,000원)는 평당 약 12,727,000원입니다.

본건 면적 26.17㎡ (약 7.92평)과 16층을 고려할 때, 9층보다는 높고 20층보다는 낮은 가격 형성 가능성이 있습니다.

감정가 100,000,000원 및 최근 거래가 추이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원으로 산정됩니다.

본건의 경우, 권리상 인수 부담이 없고 입지 조건을 고려할 때, 적정 입찰가는 115,000,000원으로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.