나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5492 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 380 가화만사성정관타운 101동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 방곡초등학교 북동측 인근에 위치하는
가화만사성정관타운 101동 5층 503호로서, 주위는 공동주택, 공원 및 근린생활시설
등이 혼재해 있습니다.
101동은 71세대가 거주하는 공동주택입니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류장이 인근에 소재하여
대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 101동 15층 건물내 5층 503호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 무인공동현관시스템 및 승강기설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형의 토지로 아파트부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 주출입구가 차도에 접해있으며, 단지내 가로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
특수도로(보행자전용도로)(접합),
가축사육제한구역(2015-03-04), 택지개발지구.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5492 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 380 가화만사성정관타운 101동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 180,000,000원

토지면적: 42.51㎡ (약 12.86평)

토지지분: 42.5055㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) - 전용면적 기준

건물지분: 59.9437㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

아파트 기본 정보

아파트명: 가화만사성정관타운아파트

건축년도: 2014년 12월

총 층수: 15층 (본건 5층)

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕

동수/세대수: 총 8개 동, 560세대 (101동 71세대)

주차대수: 총 540대 (지하 자동주차 348대, 옥외 자동주차 192대)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 방곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 마을버스 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건이 속한 단지의 남측으로 주출입구가 넓은 차도에 접해 있으며, 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 25일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을6, 193,200,000원)으로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

기타 권리사항:

- 한국자산관리공사의 임의경매개시결정 (갑4, 2025년 6월 26일 접수, 181,510,744원)

- 롯데캐피탈의 가압류 (갑5, 2025년 7월 10일 접수, 53,684,707원)

- 국민은행의 가압류 (갑6, 2025년 8월 28일 접수, 35,347,647원)

상기 권리들은 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 말소기준권리에 의해 소멸될 예정인 권리들로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 282,232,354원

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다. 낙찰 후에도 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 방문 시 점유 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 현황: 본건이 위치한 가화만사성정관타운은 주거 단지로서, 단지 내 및 주변으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 단지로서의 특성: 주변에 공원, 학교 등 주거 환경에 적합한 시설이 위치하고 있으며, 아파트 단지로서 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 단지 북동측 인근에 방곡초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이합니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 운영되고 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

교통: 마을버스 및 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임대관계가 미상으로 명확한 임차인 현황 파악이 어렵습니다. 인수 보증금 합계가 0원이나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 따라서 현장 조사 및 법률 검토를 통해 임차인 점유 및 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

주차 공간: 아파트 단지 전체 주차 대수는 충분하나, 세대당 주차 공간 배정 및 실제 이용 가능 여부는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 가화만사성정관타운 아파트 101동 5층으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 건축된 지 10년 이상 되었으나, 전반적인 단지 관리 상태가 양호하며 주거 편의 시설 및 교통 접근성이 갖추어져 있습니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 반드시 확인 및 대비해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 잘 갖춰진 주거 환경입니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 인근에 초등학교 및 상업 시설이 위치해 있습니다.

* 최근 시세 대비 고려: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 가격대를 형성하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적(59.94㎡, 약 18.13평)의 아파트는 2026년 4월 ~ 5월 사이에 17,000만원 ~ 18,000만원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본건은 5층으로, 최근 거래된 6층, 8층, 9층에 비해 층수 이점이 다소 낮을 수 있습니다. 감정가는 180,000,000원이며, 이는 최근 최고 실거래가와 동일한 수준입니다.

전월세 거래 사례 분석 시, 5,000만원 보증금에 월세 55~65만원 또는 16,000만원의 전세 거래가 있었습니다. 이는 현재 시세 수준을 반영하는 것으로 보입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점을 감안하고, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다.

낙찰을 위한 전략적 입찰가로는 175,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 시세 범위 내에서 5층이라는 점을 감안한 가격이며, 임대차 관계에 대한 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.