나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5504 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1450 에스케이뷰아파트 102동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.07.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동에 소재하는 신곡중학교 남동측 인근에 위치하는 에스케이뷰아파트 102동 17층 1704호로서 부근은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 아파트지대임.

교통상황

차량의 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 25층 건물[102동] 내 단위호로서
[사용승인일: 1998.03.02]

·외 벽: 몰탈위 페인팅 마감.
·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재경보설비, 공동현관기, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지를 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 조성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

·좌동 1450:
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(최초1974.04.29)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에이아이디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 공동주택용지임.
·좌동 1451:
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에이아이디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동백초등)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 공동주택용지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5504 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1450 에스케이뷰아파트 102동 17층1704호

용도: 아파트

감정가: 256,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 32.14㎡ (약 9.72평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 건축정보

아파트명: SK VIEW 아파트

사용승인일: 1998년 03월 02일

건물 구조: 철근콘크리트벽식조, 슬래브지붕, 25층 건물 내 17층에 위치

내부마감: 벽지 및 일부 타일 마감

외부마감: 몰탈위 페인팅 마감

창호: 샷시창 구조

1.4. 아파트 단지 정보

동수: 16동

세대수: 1721세대

주차대수: 총 1050대 (지상 408대, 지하 642대) - 총괄표제부 기준

최고층: 25층

전기차충전기(지하): 21대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 신곡중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역) 등에 해당합니다. 공동주택 용지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 상 소유권 이전 내역 및 권리 설정/말소 내역이 확인됩니다.

말소기준권리인 부산원광신용협동조합의 근저당권(245,700,000원)은 2017년 06월 12일에 설정되었으며, 이후 설정된 근저당권, 가압류 등은 모두 말소되었습니다.

본 건 경매 개시 결정의 근거가 된 권리로는 부산원광의 임의경매(188,526,729원)가 있습니다.

등기부상 채권 총액은 369,330,294원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 나타났습니다.

다만, 임대차 관계는 미상이며, 실제 점유 및 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금이 0원이라 할지라도, 미상의 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다.

지상권에 대한 상세 내용은 제공되지 않았으나, 일반적으로 지상권은 경매로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 되는 권리입니다. 이로 인해 본 건의 이용 및 처분에 중대한 제약이 발생할 수 있으므로, 상세 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

본건은 해운대구 좌동의 아파트 밀집 지역에 위치하고 있어, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 유지되는 곳입니다. 단지 내 편의시설 및 주변의 근린생활시설, 학교 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

신곡중학교, 에이아이디유치원, 동백초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주거 편의

아파트 단지 내 가로망이 조성되어 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

주차 공간이 확보되어 있으며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 지상권

가장 중대한 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있다는 점입니다. 지상권의 구체적인 내용과 영향력에 따라 본 건의 가치가 크게 달라질 수 있으며, 최악의 경우 재산권 행사에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 건축물 노후화

1998년 사용승인된 건물로, 2026년 현재 약 28년차에 접어들어 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 미상 임대차 관계

인수 보증금은 0원이지만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 주의해야 합니다. 실제 거주자가 있을 경우, 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 좌동의 SK VIEW 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가도 시세가격을 뒷받침하고 있습니다. 그러나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재는 매우 심각한 잠재적 리스크이며, 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 매우 어렵습니다. 지상권으로 인한 제약이 크지 않다고 판단될 경우, 시장 가치 대비 매력적인 물건이 될 수 있으나, 그렇지 않을 경우 본 건의 가치는 크게 하락하거나 활용이 불가능할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 좌동의 선호도 높은 아파트 단지 내 위치

* 안정적인 시세를 형성하고 있는 전용면적 60㎡대의 아파트

* 편리한 교통 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 256,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 실거래가는 247,500,000원 ~ 280,000,000원으로 형성되어 있으며, 평균 약 264,170,000원 수준입니다.

그러나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재는 본건의 가치를 예측하는 데 있어 가장 중요한 변수이자 심각한 위험 요소입니다. 지상권의 구체적인 내용과 낙찰자가 인수해야 할 부담이 어느 정도인지 파악되지 않은 상태에서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

만약 지상권의 문제가 경미하거나 해결 가능하다고 가정할 경우, 최근 시세 및 감정가를 고려하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만, 이는 지상권의 부담을 간과한 잠재적 가치이며, 실제 입찰 시에는 해당 리스크를 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

지상권에 대한 면밀한 조사가 선행되지 않은 상태에서의 입찰은 매우 신중해야 하며, 해당 리스크가 큰 경우 입찰을 재고해야 할 수 있습니다.

주변 혐오시설 유무에 대한 확인은 외부 지도 서비스 및 검색사이트 이용이 불가하여 수행하지 못하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.