나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5444 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 206동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡초등학교 북동측 인근에 위치하는 대우
2차 아파트 206동 17층 1702호로서 부근은 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설,
임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고, 근거리에 부산도시
철도2호선 장산역이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임,

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 27층 건물내 17층 1702호로서
외부 : 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임,

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비 ,소화전설비, 지역난방설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 경사지대내 부정형의 토지로 공동주택 및 부속 상가 및 유치원 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 해운대로, 남서측으로 좌동순환로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합).
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대우사랑.왕자와공주유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
<추가기재>공동주택용지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5444 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 206동 17층 1702호

용도: 아파트

감정가: 730,000,000원

토지면적: 68.39㎡ (약 20.69평)

토지지분: 68.385㎡ (약 20.69평)

건물면적: 155.31㎡ (약 46.98평) - 분양면적 기준 추정

건물지분: 155.31㎡ (약 46.98평) - 분양면적 기준 추정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고, 부산도시철도 2호선 장산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용상태 및 도로

북서하향 경사지대 내 부정형의 토지로, 공동주택 및 부속 상가, 유치원 부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 해운대로, 남서측으로는 좌동순환로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(대우사랑.왕자와공주유치원), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을14번으로 등기된 오케이저축은행의 근저당권(2022-05-11)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

을16번 주택임차권(김기홍, 보증금 490,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액이 매수인에게 인수된다는 점을 명시하고 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김기홍

보증금: 490,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-20

확정일자: 2021-05-20

대항력: 있음

비고: 인수되는 권리사항에 해당합니다.

* 등기부 요약

등기부채권 총액은 약 774,400,000원이며, 말소기준권리 이후 등기된 권리 중 을16번 주택임차권(490,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 갑5번 강제경매(김OO, 505,975,274원)는 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 해운대구 좌동은 주거지역으로서, 주변에 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 상업 시설 및 교육 시설도 함께 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 발달하여 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 정보

건축물대장상 해당 동(206동)은 철근콘크리트 벽식조 슬래브 지붕의 27층 건물이며, 본건은 17층 1702호입니다.

사용승인일: 1998년 6월 13일 (준공 26년차)

건물 구조: 철근콘크리트벽식조, 슬래브 지붕

주차: 총 367대 (지상 4대, 지하 21대, 기타 342대 - JSON 정보 상 주차대수 합계와 상이할 수 있음)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등이 단지 내에 있습니다.

* 주변 시설

신곡초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 이는 학군으로서 긍정적인 요소입니다. 주변에 유치원, 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 보증금 490,000,000원의 대항력 있는 임차인 김기홍 씨가 있다는 점입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 미변제 금액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 예상보다 훨씬 높은 실질 매입가로 이어질 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 사전 조사가 필수적입니다.

* 내부 미확인: 감정평가서상 이해관계인의 부재로 건물 내부 마감재 등에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 현장 확인을 통해 정확한 상태 파악이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 준수한 입지에 위치한 대단지 아파트입니다. 아파트 자체의 입지, 교통, 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 4억 9천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소이며, 인수 여부에 따라 실질 매입가가 크게 달라질 수 있습니다. 경매 채권액이 높으므로, 낙찰가율이 낮더라도 임차인 보증금 인수 부담을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 해운대구 좌동의 우수한 입지: 부산의 대표적인 주거 지역 중 하나인 해운대구에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 대단지 아파트의 이점: 1002세대의 대규모 단지로 관리의 안정성과 편의시설 이용이 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 시장 시세 대비 감정가가 적절하게 책정되었다고 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 490,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높은 상황입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음'이라는 문구를 반드시 유념해야 합니다.

따라서, 보수적인 접근을 권하며, 감정가(730,000,000원)의 80~85% 수준을 입찰가 상한선으로 고려할 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 580,000,000원 ~ 620,000,000원

만약 낙찰받을 경우, 임차인에게 지급해야 할 금액(또는 인수해야 할 금액)을 고려하여 최종적인 투자 비용을 산정해야 합니다. 예를 들어, 6억 원에 낙찰받고 임차인 보증금 4억 9천만 원을 추가로 부담하게 된다면, 실질 매입가는 10억 9천만 원이 될 수 있으므로, 이는 신중하게 검토해야 합니다. 임차인과의 협상 또는 명도 비용까지 고려한 철저한 사전 조사 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.