나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5468 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1515-2 달맞이경동메르빌 103동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 ""동백중학교"" 남서측 인근에 위치하는 달맞이경동메르빌 제103동 제2층 제205호이며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트(스레톤)지붕 14층 건물 내 2층 205호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지 내 자체 평탄하게 조성한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1514-3 : 제3종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2 지구단위계획구역(최초2000.4.14.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)
<추가기재>특별계획구역

1515-2 : 제3종일반주거지역, 경관지구(일반경관지구), 지구단위계획구역(중동2 지구단위계획구역(최초2000.4.14.)), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)
<추가기재>특별계획구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5468 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1515-2 달맞이경동메르빌 103동 2층205호

용도: 아파트

감정가: 675,000,000원

토지면적: 37.14㎡ (약 11.23평)

건물면적: 107.94㎡ (약 32.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트(스레톤)지붕 14층 건물 내 2층 205호

준공연도: 2002년 10월 26일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 중동 "동백중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

주변 시설:

* GS더프레시 부산엘시티점 (508m)

* GS더프레시 해운대중동점 (586m)

* 중2동행정복지센터입구

* 동백중학교

* 해운대초등학교

토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역

* 경관지구 (일반경관지구)

* 지구단위계획구역 (중동2 지구단위계획구역)

* 가축사육제한구역

* 중점경관관리구역

* 특별계획구역

주변 환경 특이사항: 부산환경공단 해운대사업단에서 소각시설 및 하수처리시설을 운영하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권: 이옥자, 남하은, 김영경 순으로 이전되었습니다.

* 근저당: 부산시중앙신용협동조합 (총 682,000,000원) - 말소 예정.

* 가압류: 롯데카드, 삼성카드, 중부산농업협동조합, 주식회사케이비국민카드, 신용보증기금 (총 130,803,776원) - 말소 예정.

* 임의경매개시결정: 부산시중앙신용협동조합 (612,441,551원) - 본 경매 개시 근거.

말소기준권리: 2024년 7월 30일자 부산시중앙신용협동조합 근저당권 (을25).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 내용상 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상입니다. (주의 필요)

임차인 관련 주의사항: 임대차 관계가 미상이므로, 현황 조사 시 실제 점유자 및 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다. 보증금 인수 금액은 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

상업시설: 단지 인근에 GS더프레시 등 소규모 상업시설이 위치합니다.

교통 접근성: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

학군: 단지 인근에 동백중학교, 해운대초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 마트, 행정복지센터 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

주거환경: 부산 해운대구의 중동 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

주차: 총 530대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

저층 세대: 2층에 위치하여 고층에 비해 일조량이나 조망 등에서 다소 불리할 수 있습니다.

환경 시설: 부산환경공단 해운대사업단 시설이 해운대구 내에 위치하나, 본건과의 구체적인 거리 및 영향은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종학 의견

본건은 부산 해운대구 중동에 위치한 달맞이경동메르빌 아파트입니다. 2002년에 준공되었으며, 총 14층 건물 중 2층에 위치한 전용면적 107.94㎡(약 32.65평)의 물건입니다. 입지, 교통, 주변 생활 편의 시설 및 학군이 양호한 편입니다. 등기부상으로는 모든 권리가 말소될 예정으로 권리상 특이사항은 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

최적의 입지: 해운대구 중동이라는 우수한 입지조건을 갖추고 있으며, 주변 개발 가능성이 있습니다.

깨끗한 권리관계: 경매로 인해 기존의 근저당, 가압류 등 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리상 깨끗한 등기를 확보할 수 있습니다.

실거주 및 투자 가치: 양호한 주거 환경과 생활 편의시설, 학군을 바탕으로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

최근 시세 대비: 최근 유사 면적의 매매 사례가 7억 6천만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 6억 7천 5백만원은 상대적으로 저평가된 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 아파트의 감정가는 675,000,000원입니다. 최근 유사 면적(107.936㎡)의 실거래가가 9층에서 7억 6천만원에 형성되어 있음을 고려할 때, 본건(2층)의 시장 가치는 7억원 내외로 추정됩니다. 임대차 관계 미상 등의 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근 시 690,000,000원에서 730,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 권고 입찰가는 710,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.