나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5500 [1] 부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 이기대어귀삼거리 남측 근거리, 용호초등학교 남동측
인근, 남부산농협 용호지점 북서측 인근에 위치한 용호클래스원 6층 602호이며, 주위는 주상
혼용지대로 주상용건물, 단독주택, 소규모 아파트, 근린상가 등으로 이루어져 있어 주위환경
보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하실부 13층 건물 내 6층 602호로서,
·외벽 : 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스
공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 유사한 토지로 주위와 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 8미터의 포장도로로 출입하며, 남측으로도 막다른 골목출입로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-394)(접함), 가축사육제한구역(2011.
03.29.), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 80m, 최고높이 110m), 상대보호구역(2016-
07-05)(계명2유치원 예정지), 상대보호구역(2016-07-05)(계명유치원).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남향, 복도식으로 주차타워설비 되어있음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부산동부지원 2025타경5500 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 370-3 용호클래스원 6층602호

용도: 업무시설(오피스텔)

감정가: 200,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.70㎡ (약 3.84평)

토지지분: 12.6953093607774㎡ (약 3.84평)

건물면적: 60.99㎡ (약 18.45평)

건물지분: 60.99㎡ (약 18.45평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 이기대어귀삼거리 남측 근거리, 용호초등학교 남동측 인근에 위치함.

주위는 주상혼용지대로 주상용건물, 단독주택, 소규모 아파트, 근린상가 등으로 이루어져 있어 일반적인 도시 환경을 형성하고 있음.

2.2. 교통 여건

소형차량 출입이 가능하며, 마을버스 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

서측으로 약 8미터 포장도로, 남측으로 막다른 골목 출입로에 접해 있어 접근성은 양호함.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 80m, 최고 높이 110m), 상대보호구역(계명2유치원 예정지, 계명유치원) 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021-06-09

배당신고일자: 2025-06-21

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원으로 명시되어 있음. 이는 법원 배당 절차상 보증금 전액이 변제될 가능성을 시사함. 그러나 임대차 관계는 항상 변수가 있을 수 있으므로, 경매 진행 시점에 명도 가능 여부 및 실제 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요함.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2023-09-14 접수된 주식회사부일레미콘의 근저당권(60,000,000원).

등기된 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 가압류(김남수, 300,000,000원) 및 강제경매(조 , 160,455,900원)는 매각으로 소멸될 예정임.

소유권보존, 소유권이전등기 관련 사항은 존재하나 모두 말소 대상임.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 매우 낮음.

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주상복합 건물 및 근린 상가 등이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

남부산농협 용호지점 등이 인근에 위치하여 금융 이용이 용이하며, 용호초등학교가 가까워 교육 관련 시설 접근성이 좋음.

4.2. 상권 잠재력

용호동 지역은 지속적인 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있을 수 있음.

오피스텔의 주된 용도인 업무 및 주거 수요에 따라 가치가 달라질 수 있으며, 인근 지역의 발전 추이를 살펴보는 것이 중요함.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 유해하거나 기피되는 시설은 현재까지 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

건물 내에는 위생, 난방, 승강기, 공동현관, 스프링클러 등 기본적인 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 시스템이 설치되어 있음.

주차 타워 설비가 갖추어져 있어 주차 편의성은 양호함.

5.2. 교육시설

용호초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 유치원 관련 상대보호구역이 지정되어 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 교육 환경을 제공함.

5.3. 건축물 특징

본 건물(용호클래스원)은 철근콘크리트 구조로, 2018년 7월 9일에 사용 승인된 비교적 신축 건물임.

외벽은 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅 마감이며, 건물 내외부 상태에 대한 상세 정보는 이해관계인 부재로 인해 파악하지 못했으므로, 현장 방문 시 재확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 0원으로 분석되었음에도 불구하고, 법적 절차상 예상치 못한 변수나 명도 과정에서의 갈등 발생 가능성을 배제할 수 없음.

임대차 계약 내용 및 명도 예상 기간 등을 사전에 철저히 확인해야 함.

6.2. 건물 관리 및 내부 상태

내벽, 창호 등 건물 내부 상태에 대한 구체적인 조사 내용이 부족하여, 실제 응찰 시 이해관계인 또는 전문가를 통한 현장 확인이 반드시 필요함.

건축 후 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 노후화 및 유지보수 필요 여부를 점검해야 함.

6.3. 법적 제한 사항

본건은 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 신축 또는 증축 시 건축 규제를 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 남구 용호동에 위치한 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 보통 수준임.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 분석되어 권리관계상 큰 부담은 없을 것으로 예상되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확함.

비교적 신축 건물이라는 점과 주변 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 오피스텔로서의 수요가 유지된다면 안정적인 투자처가 될 수 있음.

다만, 임차인 명도 가능성 및 건물 내부 상태에 대한 추가적인 확인은 필수적임.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로 예상되어 명도 부담이 적음.

* 부산 남구 용호동이라는 지역의 입지적 장점 및 향후 개발 가능성.

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로, 즉각적인 큰 수리 부담이 적을 수 있음.

* 일반상업지역에 위치하여 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 조건을 갖춤.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(60.99㎡)의 오피스텔이 부산 남구 용호동 일대에서 현재 시세 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 수준에서 거래되고 있습니다. 이는 본건의 감정가(200,000,000원)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

9.2. 인수 보증금

본건의 경우, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되어, 낙찰자가 별도의 임차인 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 예상됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

위 시세 분석 및 인수 보증금 내용을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 현재 시장 시세의 85~90% 수준에서 결정될 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

(최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 명도 가능성 및 건물 상태 등 추가적인 요소를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.