나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5472 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1381-5 엘본더스테이 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 도시철도 2호선 해운대역 남동측 인근에 위치하 며, 부근은 해운대해수욕장 인근의 각종 근린생활시설 및 판매시설, 숙박시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '해운대역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층~지상34층 건물 내 제2층 (1)제201호, (2)제202호, (3)203호로서, 2022년 12월 23일에 사용승인 되었음.
┌외벽 : 외장 적벽돌 붙임, 강화유리 및 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽 : 콘크리트 노출 및 일부 인테리어 마감
└창호 : 새시창호

이용상태

대상물건(1~3) 공히 근린생활시설로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터 (미가동상태) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 135m, 최고높이 180m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

근린생활시설로 공실 상태임.
감정평가서에 의하면 개별 호수별 경계벽 또는 경계표지, 건물번호표지가 없는 상태로 201, 202, 203호 전체를 일체로 사용하였으나 공부상 각각 독립된 별개의 구분건물로 등재되어 있고 건축물현황도에 의거 호별위치 확인이 가능한 상태이며 각 호별 건축물현황도에 의한 통로가 확보되어 있으며, 경계벽 복원도 용이하고 복원에 과다한 비용이 소요되지 않아 독립성이 있다는 취지의 기재가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5472 (1)

채권자: 중OOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1381-5 엘본더스테이 2층 201호

용도: 근린상가

건물명: 엘본더스테이

건물층수: 지하 3층 ~ 지상 34층 건물 내 제2층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,092,000,000원

토지면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

토지지분: 9.643㎡ (약 2.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.07㎡ (약 23.92평)

건물지분: 79.07㎡ (약 23.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재, 도시철도 2호선 해운대역 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 해운대해수욕장 인근으로 다양한 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위 환경은 양호합니다. 엘본더스테이 건물은 부산 해운대구 구남로21번길 6에 위치하며, 2022년 12월 23일에 사용승인되었습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '해운대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 해운대역에서 도보 약 3~5분 거리에 위치하며, 해운대 해수욕장까지도 도보 약 5~6분이면 도달 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 11월 22일 접수된 중소기업은행의 근저당(을1)입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 소유권이전3번신탁등기말소, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등 모두 말소 처리됨) [최초 제시된 권리 내역을 기반으로 판단]

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

※ 상기 정보에 따르면 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 등기부상 권리들은 대부분 소멸됩니다. 별도의 유치권, 법정지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 공시된 내용 중 명확하게 확인되지 않았습니다. (물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나 상세 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 대한민국 대표 관광지인 해운대 해수욕장 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 상업 및 숙박 시설 밀집 지역입니다. 사계절 관광객 및 유동인구의 지속적인 유입이 기대되는 지역입니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

본 물건의 용도는 근린상가이며, 건물 전체는 생활형숙박시설 및 제1, 2종 근린생활시설로 복합 사용되고 있습니다. 현재 기준시점 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 해운대역(도시철도 2호선), 다수의 시내버스 노선, 해운대 시외버스터미널 인접

* 쇼핑: 세이브존 마트, 주변 상점 및 편의점 (건물 내 이마트24 입점)

* 식사/카페: 해운대역 주변 및 해리단길, 해수욕장 인근 다수의 식당 및 카페

* 의료: 신화재화루이학과병원 (100m 이내)

* 관광: 해운대 해수욕장, 달맞이길, Apec나루공원 등

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 유동화 물건: 금융기관의 자산유동화 과정에서 발생한 물건으로, 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다.

* 호실 통합 사용: 감정평가서에 따르면 201호, 202호, 203호가 개별 경계벽 없이 일체로 사용되었으나, 공부상으로는 독립된 구분건물로 등재되어 있습니다. 경계벽 복원 시 독립성 확보가 용이하다는 기재가 있습니다. [경계벽 복원 비용 및 기간은 별도 검토 필요]

* 공실 상태: 현재 공실 상태로 즉각적인 임대수익 발생이 어렵습니다.

* 에스컬레이터 미가동: 건물 내 에스컬레이터가 미가동 상태로 유지보수 필요성이 있습니다. [설비내역 참고]

6.2. 건물 상태

건축물 현황에 따르면 철근콘크리트 구조의 현대식 건물이며, 2022년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 해운대 핵심 상권에 위치한 근린상가로, 훌륭한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 잠재적 가치가 높습니다. 현재 공실 상태이며, 2개 호실(201, 202, 203호)이 통합 사용 중이나 독립 복원이 용이하다는 점은 투자 포인트가 될 수 있습니다. 모든 등기부상 권리가 소멸되는 점은 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 공실 관리, 에스컬레이터 미가동 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대해수욕장 및 해운대역 도보 거리의 탁월한 위치.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 현대적 건물.

* 복원 가능성: 인접 호실(201-203호)과의 통합 사용이 용이하며, 복원 시 독립적인 공간 활용이 가능.

* 공실 리스크 관리: 공실 시에도 적극적인 임차인 유치 전략으로 공실 부담 최소화 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망, 권리 분석 상 인수 조건, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 전문적인 컨설팅을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.