나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21573 [1] 경상남도 고성군 개천면 청광리 848 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 개천면 청광리 소재‘청광보건진료소’남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 묵답으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.
- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
- 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있어, 이로 인한 분묘기지권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 통영지원 2025타경21573 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

소재지: 경상남도 고성군 개천면 청광리 848

용도: 답 (현황 묵답)

토지면적: 1696.00㎡ (약 513.04평)

토지지분: 848㎡ (약 256.52평)

매각대상: 토지지분매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

제시외건물면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 14,416,000원

토지 지분 면적: 848㎡ (약 256.52평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 고성군 개천면 청광리 소재 ‘청광보건진료소’ 남서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건 인근까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 본건 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 8일자 에스비아이저축은행의 가압류(등기부상 갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 특이사항

* 분묘기지권 성립 여지 있음

* 농지취득자격증명 필요

* 공유자우선매수신고 가능

* 지분매각 대상임

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업 활동보다는 농업 생산 활동이나 토지 자체의 가치에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다. 주변에 주거 시설이나 편의 시설은 농촌 지역 특성상 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에 ‘청광보건진료소’가 위치하여 기본적인 의료 서비스 접근이 가능합니다. 차량을 통한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 주변 생활 편의 시설 및 인프라는 농촌 지역의 특성을 따를 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유지분 매각 관련

본 물건은 토지의 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하는 물건입니다. 따라서 공유자들과의 관계 설정, 지분 비율에 따른 토지 이용 및 관리의 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 이에 따른 절차상의 유의가 필요합니다.

6.2. 농지취득자격증명 미필

본 물건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 사전에 관련 준비를 철저히 해야 합니다.

6.3. 분묘기지권 관련

육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있습니다. 만약 분묘가 확인되고 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 토지 이용에 제약이 따를 수 있으므로 사전에 현장 확인 및 관련 조사가 필요합니다.

6.4. 맹지 관련

본 토지는 지적도상 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. 따라서 토지를 활용하기 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행로 확보(토지 사용 승낙 등)나 인접 토지 매입 등 추가적인 방안 마련이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 고성군 개천면 소재 농지 지분 경매 건으로, 감정가는 1,441만 6천원입니다. 토지는 부정형의 묵답으로 이용 중이며, 지적도상 맹지, 농지 취득 자격 증명 필요, 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 지분 매각이라는 다수의 유의사항이 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리를 중심으로 명확하게 정리될 것으로 보이나, 토지의 물리적, 법적 제약 사항들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 넓은 면적의 토지 지분 확보 가능성.

* 보전관리지역으로 향후 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승 기대 (제한 사항 고려).

* 농지 관련 투자에 관심 있는 경우, 물건 분석 및 권리 분석 경험을 쌓을 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본건에는 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 이를 제외한 입찰가 산출은 가능합니다. 다만, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰가는 감정가 14,416,000원과 지분 면적 848㎡ (약 256.52평)을 기준으로 하되, 해당 지역의 최근 유사 물건 거래 사례, 주변 토지 시세, 본건이 가진 맹지, 분묘기지권 가능성, 공유지분 등의 리스크 해소 비용, 그리고 향후 이용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.