나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21574 [1] 경상남도 통영시 태평동 447 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 태평동 소재""동포루""서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

븍측 및 북동측으로 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(단독주택용지), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-07-02).

제시목록 외의 물건

일련번호 2 토지상에 제시외 건물(다용도실, 창고, 보일러실 등)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 제시외 건물㉣은 일반건축물대장상 불법증축되어 위반건축물로 등재되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 슬레이트 및 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택 및 소매점으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ) 포함.
- 주택 및 소매점으로 이용 중.
- 공유지분 매각임(공유자우선매수 신고는 1회에 한함).
- [목록 1] 지상에 제시외 구축물(파고라)은 평가 및 매각에서 제외함.
- 제시외 건물(감정서상 ㄹ)은 일반건축물대장상 "위반건축물"로 등재 내용 있음.(불법증축)
- 인접토지와의 지적경계 불분명하여 지적측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 통영지원 2025타경21574 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 태평동 447

* 용도: 단독주택 (주택 및 소매점으로 이용 중)

* 감정가: 122,300,240원

* 건물 구조: 블록조 슬레이트 및 슬래브지붕 단층건

* 준공 연도: 1984년 8월 31일

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 손OO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

* 토지 지분: 99㎡ (약 29.95평) (총 면적의 약 75%)

* 건물 총 면적: 56.67㎡ (약 17.14평)

* 건물 지분: 42.5㎡ (약 12.86평) (총 면적의 약 75%)

* 건물 제시외면적: 36.58㎡ (감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ 포함, 단 파고라 제외)

1.3. 매각 대상

* 토지 및 건물 지분 매각 (토지 99㎡, 건물 42.5㎡)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

* 본건은 경상남도 통영시 태평동 소재 "동포루" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 북측 및 북동측으로 소로2류(폭 8m~10m) 도로가 개설되어 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 주거용지(단독주택용지)로 이용 계획이 있습니다.

* 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 및 생활 편의시설

* 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인근에 통영시청, 통영 항만, 중앙시장 등이 있어 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육 시설로는 통영초등학교, 통영중학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 통영시립병원, 통영백병원 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 창원지방법원 통영지원의 강제경매 개시결정 (2025.06.25.)이 말소기준권리입니다. 채권자는 손태혁이며, 권리금액은 2,785,510원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 토지 등기부상 갑구 7번 가처분 (2023.12.04.) - 해진에셋대부유한회사 (창원지방법원 2023카단11147)

* 토지 등기부상 갑구 12번 이전청구권가등기 (2025.06.10.) - 이옥경 (매매예약)

* 건물 등기부상 갑구 8번 가처분 (2023.12.04.) - 해진에셋대부유한회사 (창원지방법원 2023카단11147)

* 건물 등기부상 갑구 11번 이전청구권가등기 (2025.06.10.) - 이옥경 (매매예약)

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 갑구 7번 및 갑구 8번 가처분 등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 위 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다.

3.3. 기타 권리 및 특이사항

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선적으로 매수 신고할 수 있는 권리가 있습니다. (1회에 한함)

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있으며, 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 지분 매각으로 인해 발생할 수 있는 리스크입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 없다고 기재되어 있습니다. 다만, 주택 및 소매점으로 이용 중이라는 점과 임대관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 태평동은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에는 통영의 주요 상업 시설인 중앙시장이 있어 유동인구가 많은 편입니다.

* 주변 상가 임대 현황을 보면, 면적과 위치에 따라 월세 및 보증금에 차이가 있습니다. (예: 태평동 5평 면적 상가 월세 25만원/200만원)

4.2. 잠재적 활용도

* 건물이 주택 및 소매점으로 이용 중이므로, 주거용 또는 상업용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 지역의 관광 및 상업 활동과 연계하여 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 환경

* 동포루 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 통영초등학교, 통영중학교, 통영고등학교 등 다양한 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 통영시립병원, 통영백병원 등 의료시설과 재래시장, 마트 등 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 가처분 (갑구 7번, 8번) 및 이전청구권가등기 (갑구 12번, 11번)는 매수인에게 인수되며, 특히 가처분으로 인한 소유권 상실 위험이 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 물리적 및 법적 하자

* 제시외 건물(ㄹ)은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 불법 증축에 해당합니다. 이는 철거 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

* 인접 토지와의 지적경계가 불분명하여 지적 측량이 필요하며, 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공유지분 매각이므로, 타 공유자와의 협력 및 관계 설정이 필수적입니다.

* 공유자우선매수신고가 있을 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다.

* 제시외 구축물(파고라)은 평가 및 매각 대상에서 제외되므로, 별도의 처리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 태평동에 위치한 토지 및 건물 지분 경매 물건입니다. 감정가는 1억 2,230만 240원입니다. 입지적으로는 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통입니다.

그러나 권리 분석상 매우 심각한 리스크가 존재합니다. 특히, 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 가처분(갑구 7번, 8번)으로 인해 피보전권리가 확정될 경우 소유권을 상실할 위험이 매우 높습니다. 또한, 이전청구권가등기 역시 인수 대상입니다.

법정지상권 성립 가능성, 위반건축물 등재, 불분명한 지적 경계 등 물리적, 법적 하자도 다수 존재합니다. 공유지분 매각이라는 점과 공유자우선매수권의 존재도 고려해야 합니다.

이러한 다수의 중대한 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 단순 투자 목적보다는 철저한 법률 검토와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 통영시 내 부동산 지분 취득 가능성.

* 지역의 관광 및 상업 활동 중심지 인근이라는 입지적 잠재력.

* 주택 및 소매점 복합 용도로 활용하여 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 권리 관계의 복잡성과 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 가처분(갑구 7번, 8번)은 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있는 치명적인 리스크입니다. 또한, 이전청구권가등기, 법정지상권 성립 가능성, 위반건축물, 지적경계 불분명 등 추가적인 위험 요소가 산재해 있습니다.

이러한 점을 고려할 때, 감정가 122,300,240원에 대한 일반적인 시세 적용만으로는 입찰가 산정이 어렵습니다. 인수되는 권리의 실현 가능성 및 그로 인한 손실 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

주변 부동산 시세 자료를 종합적으로 검토하더라도, 이러한 위험 요소를 상쇄할 만한 가격 메리트를 찾기 어렵습니다.

따라서, 이러한 고위험 물건에 대한 입찰은 매우 신중해야 하며, 잠재적 손실 가능성을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

권리 분석상의 중대한 위험을 고려하여, 예상 입찰가는 6,000만원 이하 로 매우 보수적으로 고려하거나, 법률 전문가와의 면밀한 상담 후 입찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (본건은 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어 현재 파악된 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.