나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21585 [1] 경상남도 거제시 일운면 소동리 423-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 '소동마을' 내 및 인근에 위치하며 부근은 국도 및 그 인근의 취락지대로 주택, 일부 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지는 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 대체로 사다리형의 평지로 현황 ' 주상용건물'의 부지입니다.
기호3): 삼각형의 완경사지로 현황 ' 전' 입니다.

인접 도로상태

기호1): 남서측 및 남동측으로 노폭 약4m~5m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호3): 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호3): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호2) 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층으로

외벽: 석재 및 인조석 등 마감.
내벽: 벽지, 타일마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

기호2) 건물은

1층: 근린생활시설.
2층~3층: 단독주택(다가구주택).

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

옥상 소재 제시외건물 기호㉠의 불법증축, 위반건축물 등의 여부는 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠㉡㉢) 매각 포함.
-옥상소재 제시외 건물 ㉠의 불법증축, 위반건축물 등의 여부 재확인 요함.
-발코니, 계단실 등은 본건 건물에 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21585 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 소동리 423-3

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2~3층 단독주택/다가구주택)

감정가: 941,782,620원 (구억 사천백칠십팔만 이천육백이십원)

토지면적: 325.00㎡ (약 98.31평)

건물면적: 433.55㎡ (약 131.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 68.33㎡ (옥상 소재 제시외 건물 ㉠ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 추OO

건축물 용도 (주용도): 단독주택 (건축물대장상)

사용승인일: 2016년 02월 02일

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

총면적: 433.55㎡

토지면적: 325㎡

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 '소동마을' 내 및 인근에 위치하며, 부근은 국도 및 그 인근의 취락지대로 주택, 일부 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 토지는 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4m~5m 내외의 포장도로와 접하며, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)으로 지정되어 있습니다. (기호3 토지는 소로1류(폭 10m~12m) 접합)

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 06월 27일 접수된 추일선 강제경매 (말소기준권리)

등기부 현황:

* 토지 등기부: 갑19, 접수 2025-06-27, 강제경매(추일선), 권리금액 702,852,189원. (매각으로 소멸)

* 건물 등기부: 갑8, 접수 2025-06-27, 강제경매(추일선), 권리금액 702,852,189원. (매각으로 소멸)

* 등기부채권 총액: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 김옥환

보증금: 3,000,000원

차임: 350,000원

전입/사업일자: 2022-04-19

배당신고일자: 2025-09-04

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 박영철(전입인)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-06-24

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 박혜정

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-06-24

배당신고일자: 2025-09-02

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 양임순

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-07-24

배당신고일자: 2025-09-02

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 우미해

보증금: 2,000,000원

차임: 330,000원

전입/사업일자:

배당신고일자: 2025-09-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이창민(전입인)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-05-10

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 진붕자(전입인)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-05-20

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 임차인: 진청자

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입/사업일자: 2022-07-20

배당신고일자: 2025-09-01

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 추일선

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 1970-06-19

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 소동마을은 국도 인근의 취락지대로 주택, 일부 상가, 농경지가 혼재된 지역입니다.

상가 이용: 1층은 근린생활시설로 이용 중입니다.

인근 시세 참고:

* 최근 매매 정보(아름드리빌, 연립): 2026년 2월, 전용면적 84.828㎡(약 25.66평)이 15,000만원(1억 5천만원)에 거래되었습니다.

* 인근 단독주택/전원주택 시세:

* 토지 약 100평대 단독주택이 4억원대에 거래된 사례가 있습니다.

* 토지 약 70평대 전원주택 토지가 6억 2천만원에 매물로 나왔습니다.

* 토지 약 70평대 전원주택이 4억 2천만원에 거래되었습니다.

* 본 물건과 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: '취락지대'에 해당하므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 이용이 편리합니다.

주변시설: 거제 씨월드, 소노캄 거제 등 관광지와 인접한 지역에 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 옥상에 소재한 제시외 건물 ㉠에 대한 불법 증축 또는 위반건축물 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 총 8명의 임차인 중 7명이 대항력을 보유하고 있습니다. 이 중 박영철, 이창민, 진붕자, 추일선 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

* 일괄매각: 제시외 건물(㉠, ㉡, ㉢)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 소동리에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 차량 접근성이 양호하고 주변 환경은 보통 수준입니다. 1층 근린생활시설과 2~3층 주택으로 구성되어 있어 다양한 활용이 가능합니다.

주의해야 할 점은 옥상 제시외 건물의 불법 증축 또는 위반 건축물 여부이며, 이에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다. 또한, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서의 주의가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 복합 용도 건물: 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구성되어 임대 수익 및 자체 활용 등 다양한 가능성을 가집니다.

* 지역적 입지: 소동마을 내 위치하며, 관광지와 인접하여 잠재적 가치를 지닙니다.

* 초기 비용 부담 완화: 다수의 임차인이 있으나 인수할 보증금이 0원이므로, 초기 투자 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 941,782,620원 (약 9억 4178만원)

주변 시세 참고:

* 인근의 단독주택 및 토지 거래 사례를 볼 때, 토지 약 70~100평대 부동산이 4억원에서 6.2억원대에 거래된 바 있습니다. 이는 본 건과 건물 유형 및 규모에서 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 아름드리빌(연립주택) 전용 25.66평이 1.5억원에 거래된 사례도 있으나, 이는 아파트/연립주택 유형입니다.

종합 분석:

본 물건의 감정가 9억 4천여만원은 주변의 단독주택 시세 대비 높은 편이나, 이는 본 건이 토지 약 98평, 건물 약 131평의 규모 있는 근린주택이기 때문으로 판단됩니다.

다만, 옥상 제시외 건물의 불법 증축 가능성 및 다수의 대항력 있는 임차인 존재(일부 보증금/차임 미상)는 명도 및 건물 가치에 영향을 미칠 수 있는 리스크 요인입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 없습니다.

* 이러한 리스크 요인들을 고려하여, 감정가 대비 70~80% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (구체적인 금액은 현장 확인 및 법률 검토 후 결정 권장)

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원 선으로 조심스럽게 제안합니다. (이는 시세 및 법률 검토 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.