나이스옥션 법원경매 통영 2025타경526 [1] 경상남도 통영시 도산면 오륜리 549-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 도산면 오륜리 소재 ""오륜동마을회관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택
및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 사다리형 토지로서, ""단독주택"" 건부지로 이용중임.
기호(4~6) 토지는 부정형 토지로서, ""도로 등""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 토지 북측으로 기호(4~6) 토지를 이용한 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,5) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주
거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토
석채취제한지역<산지관리법>
기호(6) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀
집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(20
25-01-02)(국도77호선)<도로법>, 접도구역<도로법>, 토석채취제한지역<산지
관리법>

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 제시외 건물 및 구축물이 소재함.

공부와의 차이

기호(4) 토지는 등기사항전부증명서 및 토지대장상 지목이 ""대지""로 등재되어 있으나,
현황 ""도로""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타
① 기호(1) 토지에는 조경수 등이 소재하고 있으나, 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라
토지에 포함하여 감정평가 하였음.

② 기호(6) 토지는 공유토지 중 일부 지분(박희진 지분)만의 평가로서, 평가 대상부분의
위치확인이 곤란한 바, 공유토지 전체를 기준으로 단가를 산정하였고 면적사정은 지분
비율에 의하였으며, 접도구역에 조촉되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3) 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 및 드라이비트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

기호(2) 건물은 단독주택 건물로서,
지1층은 주차장으로 이용중이며, 1층은 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

기호(3) 건물은 단독주택 건물로서,
단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 제시외 건물 및 구축물이 소재함.

공부와의 차이

기호(2,3) 건물은 등기사항전부증명서상 도로명주소가 각“도산일주로 399-1”,
“도산일주로 399”로 등재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황 도로명주소가
각“도산일주로 399”,“도산일주로 399-1”로 표기되어 있으니, 경매 진행시
참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타
① 대상물건에 설치된 데크시설 및 계단 등과 건축물의 바닥면적에 산입되지 아니하는
노대, 다락 등은 건물에 포함하여 감정평가 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㉠~㉢) 및 제시외 구축물(감정서상 ①) 매각 포함.
-목록[2] 건물의 도로명 주소는 '도산일주로 399-1'이나, 일반건축물대장 및 현황은 '도산일주로 399'로 표기 됨.
-목록[3] 건물의 도로명 주소는 '도산일주로 399'이나, 일반건축물대장 및 현황은 '도산일주로 399-1'로 표기 됨.
-목록[4] 공부상 지목 '대지'이나, 현황 '도로'임.
-목록[6] 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경526 (1)

소재지: 경상남도 통영시 도산면 오륜리 549-5

용도: 단독주택

감정가: 1,203,666,140원

토지면적: 3754.00㎡ (약 1,135.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 389.03㎡ (약 117.8평)

건물제시외면적: 67.40㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOO (등기부상 김해농업협동조합으로 확인됨)

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 감정서상 제시외 건물(㉠~㉢) 및 제시외 구축물(①)이 매각에 포함됩니다.

* 목록 건물의 도로명 주소는 '도산일주로 399-1'이나, 건축물대장 및 현황은 '도산일주로 399'로 표기됩니다.

* 목록 건물의 도로명 주소는 '도산일주로 399'이나, 건축물대장 및 현황은 '도산일주로 399-1'로 표기됩니다.

* 목록 토지는 공부상 지목이 '대지'이나, 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 목록 토지는 지분 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재 '오륜동마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 기호(1) 토지는 사다리형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 기호(4~6) 토지는 부정형 토지로 도로 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 기호(1) 토지 북측으로 기호(4~6) 토지를 이용한 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,4,5) 토지: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 500m 이내), 토석채취제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 기호(6) 토지: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 도로구역(국도77호선), 접도구역, 토석채취제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타참고사항:

* 기호(1) 토지에는 조경수 등이 소재하나 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

* 기호(6) 토지는 공유토지 중 일부 지분(박희진 지분)으로 평가되었으며, 평가 대상 부분의 위치 확인이 곤란하여 공유토지 전체를 기준으로 단가를 산정하였습니다. 또한, 접도구역에 저촉되므로 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 2021년 10월 22일 접수된 김해농업협동조합의 근저당권(채권최고액 804,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다. (을7 근저당, 갑6 압류, 갑9 임의경매, 갑10 압류)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-03

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 유서태

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-06-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (두 임차인 모두 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 통영시 도산면 오륜리라는 지역적 특성을 가지고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전원 지역입니다. 따라서 일반적인 도심 상권의 특성보다는 지역 내 수요를 중심으로 분석해야 합니다.

* 단독주택 밀집 지역: 해당 물건은 단독주택 용도로 감정평가되었으며, 주변 역시 단독주택과 농경지가 혼재된 환경입니다. 이는 안정적인 주거지로서의 가치를 시사합니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하다는 점은 거주 및 물류 이동에 긍정적이나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 각종 환경 관련 규제가 많아 신규 개발이나 용도 변경에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 향후 가치 상승 요인을 제한할 수 있는 요소입니다.

* 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다. 일반적으로 경매 물건의 감정가는 시장 가치를 반영하는 지표로 활용됩니다. 본 물건의 감정가는 1,203,666,140원이며, 이는 주변 유사 물건의 거래 사례, 지역 개발 계획, 향후 전망 등을 종합적으로 고려한 가격으로 판단됩니다. 그러나 실제 낙찰가는 경매 참여 경쟁 정도, 권리 분석 결과, 현장 조사를 통한 추가 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '오륜동마을회관'이 인근에 위치해 있으며, 이는 지역 주민들의 커뮤니티 시설로 활용될 수 있습니다. 하지만 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

* 주거 환경: 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 전원생활이 가능한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 국도77호선과 인접한 점은 지역 간 이동에 이점을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 주소 불일치: 목록, 건물의 등기부상 주소와 일반건축물대장 및 현황 주소가 상이하므로, 계약 시 정확한 확인이 필요합니다.

* 토지 현황 불일치: 목록 토지가 공부상 '대지'이나 현황 '도로'로 이용되는 점은 토지의 실질적인 사용 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지분 매각: 목록 토지가 지분 매각 대상이므로, 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용 시 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 해당 지분의 정확한 위치 파악이 곤란하다는 점도 잠재적 리스크입니다.

* 토지 이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 접도구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 이는 향후 재산권 행사 및 개발에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 도산면에 위치한 대규모 토지(3754㎡)와 단독주택(389.03㎡)으로 구성되어 있으며, 감정가는 1,203,666,140원입니다. 쾌적한 자연환경을 배경으로 한 전원생활 또는 주말주택 등으로 활용 가치가 있을 것으로 보입니다.

다만, 여러 필지의 토지가 복합적으로 얽혀 있고, 일부 토지는 지분 매각 및 현황과 공부상의 불일치(도로 이용 등), 그리고 다수의 엄격한 토지 이용 제한(자연환경보전지역, 접도구역 등)이 존재한다는 점은 잠재적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 건물 간 주소 표기 오류도 확인되었습니다.

권리 관계는 김해농업협동조합의 근저당이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로 비교적 깔끔한 편입니다. 임차인 두 명 모두 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 3754㎡의 넓은 토지는 활용 가치가 높으며, 단독주택 부지로서 충분한 여유 공간을 제공합니다.

* 전원생활 적합성: 주변 환경이 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 속에서의 주거 또는 휴식 공간 마련에 적합합니다.

* 단독주택 건물: 현재 이용 중인 단독주택 건물은 즉시 활용 가능하거나 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로, 낙찰 후 권리 문제는 크게 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,203,666,140원입니다. 제시된 정보들을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 시세 분석 및 예상 입찰가를 제안합니다.

* 시세 분석: 본 물건은 도산면 오륜리의 넓은 토지와 단독주택을 포함하고 있으며, 감정가는 토지 및 건물의 개별 가치와 더불어 지역의 특수성, 개발 가능성, 그리고 다수의 토지 이용 제한 등을 반영한 것으로 보입니다. 주변 지역의 유사 물건 거래 사례 부족 및 특수 물건이라는 점을 감안할 때, 감정가 자체가 중요한 기준점이 됩니다.

* 예상 입찰가:

* 보수적 접근: 감정가 1,203,666,140원 수준에서 낙찰가를 형성할 가능성이 있습니다. 이는 물건의 잠재적 리스크(토지 이용 제한, 지분 매각 등)를 고려하여 신중하게 접근하는 경우입니다.

* 적극적 접근: 만약 향후 개발 가능성이나 특정 목적(전원주택, 별장 등)으로 활용 가치가 높다고 판단된다면, 감정가 대비 10~20% 가량 상향된 1,323,000,000원에서 1,444,000,000원 사이의 입찰가도 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 실제 현장 조사 결과, 향후 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.