나이스옥션 법원경매 통영 2025타경516 [1] 경상남도 거제시 장목면 농소리 171-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 농소리 소재 ‘농소몽돌해수욕장’ 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 포장도로(타인 소유)가 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(농소몽돌해안 진입관문구역).

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 마감,
내 벽 : 판넬 위 페인팅 및 일부 타일 마감,
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 지붕은‘(철근)콘크리트’이나 현황은‘판넬’인 것으로 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 본건 진입로(농소리 42-12)는 타인 소유의 토지이고 사용 승낙을 받아 사도개설 허가를 득한 것으로 조사된 바 입찰시 확인 요함.
- 본건 집입로(농소리 42-5 일부)는 2019. 9. 10. 도로 점용 허가(기한:2028.12.31., 연장 가능, 점용료 매년 부과, 면적 : 283㎡, 공동 사용자 있음)을 득하여 사용 중인 바, 관할 관청에 승계신청 여부등 확인 요함.
- [목록 1] 지상 경계 부근에 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외함.
- [목록 2] 공부상 지붕은 '(철근)콘크리트'이나 현황 '판넬' 임.
- 인접토지와의 지적경계 불분명하여 지적측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 통영지원 2025타경516 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 장목면 농소리 171-1 (신주소: 경상남도 거제시 거제북로 2501-17)

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 1,115,897,000원

* 토지면적: 704.00㎡ (약 213.0평)

* 건물면적: 199.53㎡ (약 60.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 동진주새마을금고

* 건물구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

* 건축일자: 2021년 04월 14일

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 장목면 농소리 소재 ‘농소몽돌해수욕장’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 부근으로는 근린생활시설, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 등의 접근은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 포장도로(타인 소유)가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2019년 12월 30일 접수된 동진주새마을금고의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인:

* 설 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-12-28, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-28, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 소멸되는 권리: 본건 등기부 채권 총액 1,277,400,000원에 해당하는 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 지상권 등이 설정되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특이사항:

* 선순위 지상권(을구 순위 2번, 2017.11.13. 접수)이 존재했으나, 지상권자인 신청채권자(동진주새마을금고)의 말소 동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 최종 말소 여부는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 지역 특성: 농소몽돌해수욕장 인근에 위치하여 관광객 대상 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 현재 이용 현황: 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이며, 상업용 건부지로 활용되고 있습니다.

* 주변 개발 현황: 장목면 지역은 거제시의 해안 관광 자원을 활용한 발전 가능성이 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 주변 편의시설: 농소몽돌해수욕장과 인접해 있으며, 장목면 행정복지센터, 각종 상점 및 주거시설이 분포합니다. 거제 시내와의 접근성은 다소 거리가 있습니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 농경지, 주택이 혼재된 지역으로, 지역 주민 및 관광객의 이용이 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제2구역, 제한보호구역 등으로 지정된 점을 감안할 때 관련 군사 시설이 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 진입로:

* 본건 진입로(농소리 42-12)는 타인 소유 토지로, 사용 승낙을 받아 사도 개설 허가를 득한 것으로 조사되었으므로 입찰 시 사용 권한을 반드시 확인해야 합니다.

* 본건 진입로(농소리 42-5 일부)는 2019년 9월 10일 도로 점용 허가(기한: 2028.12.31., 연장 가능)를 득하여 사용 중이며, 공동 사용자도 있으므로 관할 관청에 승계 신청 여부 등을 확인해야 합니다.

* 지적 경계: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 지적 측량을 통해 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 건물 현황: 공부상 지붕은 ‘(철근)콘크리트’이나 현황은 ‘판넬’로 조사되어, 실제 건물 상태와 공부상 내용 간 차이가 존재합니다.

* 매각 제외 물건: 지상 경계 부근에 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장목면에 위치한 제2종근린생활시설 건물 및 토지입니다. 농소몽돌해수욕장 인근에 자리하여 관광 및 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 11억 1천여만 원이며, 토지 704㎡, 건물 199.53㎡ 규모입니다. 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 진입로 문제, 지적 경계 불분명, 건물 지붕의 현황 차이 등 명확한 확인이 필요한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 해수욕장 인근의 관광지로서의 가치 상승 잠재력.

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용 가치 증대 기대.

* 제2종근린생활시설 용도로 다양한 사업 운영 가능.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정은 물건의 현재 시세, 법원 진행 상황(유찰 횟수 등), 현장 조사 결과, 권리관계 명확성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 상세한 추가 조사가 필요합니다. 다만, 감정가 1,115,897,000원을 기준으로 보수적인 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.