나이스옥션 법원경매 진주 2025타경770 [1] 경상남도 남해군 설천면 노량리 393-28 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 설천면 노량리 소재 '노량마을' 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 해안 상가지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-26)(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역(노량)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서
외벽 : 드라이비트 및 석재타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

여관으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉢)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄷ') 및 제시외 물건 태양광설비 (감정서상 'a') 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경770 (1)

소재지: 경상남도 남해군 설천면 노량리 393-28

용도: 숙박시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남해군수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 173.00㎡ (약 52.3평)

건물면적: 397.92㎡ (약 120.4평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 568,800,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ~ㄷ') 및 제시외 물건 태양광설비 (감정서상 'a') 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 설천면 노량리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 해안 상가지대임. 남해대교와 노량대교가 인접해 있어 뛰어난 조망권을 확보하고 있으며, 이순신 장군의 노량해전 유적지인 충렬사, 노량공원 등 역사 및 관광 자원과 인접해 있음.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 남동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 건축물 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 4층 건물임. 외벽은 드라이비트 및 석재타일 등으로 마감되었으며, 현재 여관으로 이용 중임. 위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2013년 5월 15일 접수된 남해군수산업협동조합의 근저당권 (을6)이며, 해당 권리와 그 이후의 권리들은 경매로 인해 말소될 예정임. 임의경매 개시결정 또한 남해군수산업협동조합이 채권자로 하여 2025년 6월 18일에 등기되었음.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 등기부상 확인되지 않은 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차권 등이 존재할 경우 인수될 수 있음)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원임.

따라서 현재 파악된 바로는 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보임.

다만, 현장 조사 등을 통해 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 노량마을은 이순신 장군의 노량해전 유적지와 인접한 역사적 의미가 있는 지역이며, 해안 상가지대로서 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있음. 인근에 남해대교와 남해대교를 조망할 수 있는 노량공원 등이 있어 관광객 유입이 기대되는 지역임.

4.2. 주변 시설

주변에는 근린생활시설, 단독주택, 횟집 거리 등이 혼재되어 있으며, 관광객을 위한 편의시설과 휴식 공간이 다수 위치하고 있음. 검색 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해안 상가지대 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨. 인근 관광 명소와 연계된 식당, 카페 등이 발달해 있을 것으로 보임.

5.2. 교육시설

마을 단위의 교육시설이 인근에 위치할 가능성이 높으며, 자세한 정보는 지도를 통해 추가 확인이 필요함.

5.3. 의료시설

설천면 소재지 또는 인근 주요 읍면 지역에 기본적인 의료시설(보건소, 의원, 병원 등)이 있을 것으로 추정됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 적용됨:

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 역사문화환경보존지역, 마을경관관리지역, 하수처리구역. 이러한 지역 지구 지정은 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 물건 하자 및 특이사항

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㄷ) 및 태양광 설비(a)가 매각에 포함되어 있으므로, 이에 대한 권리관계 및 철거/원상복구 가능성 등을 사전에 면밀히 검토해야 함.

6.3. 혐오시설 여부

주변 관광 명소 및 주거 시설이 혼재된 지역임을 감안할 때, 직접적인 혐오시설에 의한 부정적 영향은 크지 않을 것으로 판단되나, 상세한 현장 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 설천면 노량리에 위치한 숙박시설로, 역사적 의미가 깊고 관광 자원이 풍부한 지역에 자리하고 있음. 아름다운 해안 풍경과 남해대교 인근의 조망권을 갖추고 있으며, 차량 접근성 및 대중교통 이용도 무난한 편임. 건물은 4층 규모의 철근콘크리트 구조로 현재 여관으로 사용 중이며, 별도의 인수할 권리나 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로 개발 시 이를 고려해야 하며, 제시외 건물 및 설비의 포함 여부에 대한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 노량해전 유적지 및 남해대교 인근의 우수한 입지 조건.

* 활발한 관광객 유입이 예상되는 지역 특성.

* 숙박시설로서의 운영 잠재력 보유.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 제시외 건물 및 태양광 설비 포함으로 인한 추가 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 568,800,000원

제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 본건의 입지 조건, 숙박시설로서의 활용도, 권리관계의 명확성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 투자 결정 시에는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 경쟁 물건 분석, 법적 제한 사항 재검토 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

예상 입찰가 범위: 570,000,000원 ~ 650,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.