나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11698 [1] 경상남도 김해시 부곡동 801-3 월산마을부영아파트 204동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '김해부곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕(경량철골조) 15층 건물 내 15층 1501호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창 호 : 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 지역난방설비 및 건물 내 소방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 월산마을부영아파트 2단지 남동측으로 광로3류, 남서측으로 보행자전용도로와 각각 접하여 있으며, 남동측 노변에 출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 지구단위계획구역(공동) , 지구단위계획구역(장유지구) , 보행자전용도로(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11698 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 801-3 월산마을부영아파트 204동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 144,000,000원

토지면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

건물면적: 80.75㎡ (약 24.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 아파트명: 월산마을2단지부영

- 사용승인일: 2002년 10월 16일

- 건물구조: 철근콘크리트조 경사지붕(경량철골조), 15층 건물 내 15층 1501호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '김해부곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사형 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 지역 내 교통편을 고려할 때 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건이 속한 월산마을부영아파트 2단지는 남동측으로 광로3류, 남서측으로는 보행자전용도로와 접해 있습니다. 남동측 노변에 출입구가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 장유지구)으로 지정되어 있으며, 보행자전용도로와 접하고 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 갑6(2025-06-26 접수) 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주재홍

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 02월 28일

* 배당신고일자: 2024년 03월 05일

* 대항력: 있음

* 인수/말소 여부: 을구 5번 주택임차권(2024.03.05 등기, 보증금 135,000,000원)은 인수되는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권액 총계: 등기부채권 총액은 135,000,000원 입니다. (임차인 보증금 기준)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 소재지는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근 편의시설: 김해부곡초등학교가 동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 월산마을2단지부영

* 주소: 경상남도 김해시 부곡동 801-3

* 총 세대수: 284세대

* 총 주차대수: 191대 (지상 4대, 지하 10대) - *[참고: 제공된 JSON 데이터의 주차대수 합계는 288대 (지하 기계식 97대, 지상 기계식 191대)로, 제공된 일반 정보와 차이가 있습니다. 이 보고서에서는 일반 정보 기준을 따랐습니다.]*

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

* 전기차 충전기: 지상 4대, 지하 2대

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 주재홍 임차인(보증금 135,000,000원)은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 감정가 대비 낮은 최근 실거래가: 최근 실거래가(2026년 2월-4월)가 108,000,000원에서 119,000,000원 수준으로, 본건의 감정가(144,000,000원)보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 시장 가치에 대한 신중한 판단이 필요함을 시사합니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서 요약 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인 주재홍 외 다른 임차인 또는 점유자의 존재 여부 및 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 김해시 부곡동 인근에는 생활 폐기물 처리 시설(소각장 등)이 위치해 있으며, 관련 시설 증설 및 운영 과정에서 주민 민원이나 환경적 영향에 대한 이슈가 있었던 것으로 파악됩니다. (참고: 검색 결과) 이는 주거 환경 만족도에 잠재적 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 부곡동에 위치한 아파트로, 김해부곡초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 주변 주거 환경이 안정적입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 135,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당이 부족할 경우 매수인이 해당 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이 경우 총 인수 비용은 입찰가에 135,000,000원을 더하게 되므로, 현재 시장가(최근 실거래가 108,000,000원 ~ 119,000,000원) 및 감정가(144,000,000원)와의 비교 분석이 매우 중요합니다. 또한, 인근에 생활 폐기물 처리 시설이 위치해 있다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 시세 상승 가능성: 김해시의 개발 계획 및 주거 선호도 변화에 따른 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 학군 프리미엄: 김해부곡초등학교와 인접하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

* 경매 특성 활용: 권리분석상 복잡성이 있어 경쟁이 다소 적을 경우, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 실거래가는 108,000,000원에서 119,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 감정가 144,000,000원 대비 낮은 편입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 135,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치 및 시장 상황을 고려하여 산정합니다.

최근 최고 실거래가인 119,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근하여 118,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 총 예상 취득 비용: 예상 입찰가 (118,000,000원) + 인수 보증금 (135,000,000원) = 253,000,000원

* 주의: 총 예상 취득 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금의 합계이며, 이는 감정가 및 최근 실거래가와 비교 시 매우 높은 수준이므로, 인수 보증금에 대한 위험을 충분히 인지하고 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.