나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11698 [1] 경상남도 김해시 부곡동 801-3 월산마을부영아파트 204동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '김해부곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕(경량철골조) 15층 건물 내 15층 1501호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창 호 : 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 지역난방설비 및 건물 내 소방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 월산마을부영아파트 2단지 남동측으로 광로3류, 남서측으로 보행자전용도로와 각각 접하여 있으며, 남동측 노변에 출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 지구단위계획구역(공동) , 지구단위계획구역(장유지구) , 보행자전용도로(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

2026.7.22. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11698 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 801-3 월산마을부영아파트 204동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 144,000,000원

토지면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

건물면적: 80.75㎡ (약 24.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 아파트명: 월산마을2단지부영

- 사용승인일: 2002년 10월 16일

- 건물구조: 철근콘크리트조 경사지붕(경량철골조), 15층 건물 내 15층 1501호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '김해부곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사형 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 지역 내 교통편을 고려할 때 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건이 속한 월산마을부영아파트 2단지는 남동측으로 광로3류, 남서측으로는 보행자전용도로와 접해 있습니다. 남동측 노변에 출입구가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 장유지구)으로 지정되어 있으며, 보행자전용도로와 접하고 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 갑6(2025-06-26 접수) 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주재홍

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 02월 28일

* 배당신고일자: 2024년 03월 05일

* 대항력: 있음

* 인수/말소 여부: 을구 5번 주택임차권(2024.03.05 등기, 보증금 135,000,000원)은 인수되는 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권액 총계: 등기부채권 총액은 135,000,000원 입니다. (임차인 보증금 기준)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 소재지는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 인근 편의시설: 김해부곡초등학교가 동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 월산마을2단지부영

* 주소: 경상남도 김해시 부곡동 801-3

* 총 세대수: 284세대

* 총 주차대수: 191대 (지상 4대, 지하 10대) - *[참고: 제공된 JSON 데이터의 주차대수 합계는 288대 (지하 기계식 97대, 지상 기계식 191대)로, 제공된 일반 정보와 차이가 있습니다. 이 보고서에서는 일반 정보 기준을 따랐습니다.]*

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

* 전기차 충전기: 지상 4대, 지하 2대

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 주재홍 임차인(보증금 135,000,000원)은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용 증가로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 감정가 대비 낮은 최근 실거래가: 최근 실거래가(2026년 2월-4월)가 108,000,000원에서 119,000,000원 수준으로, 본건의 감정가(144,000,000원)보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 시장 가치에 대한 신중한 판단이 필요함을 시사합니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서 요약 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인 주재홍 외 다른 임차인 또는 점유자의 존재 여부 및 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 김해시 부곡동 인근에는 생활 폐기물 처리 시설(소각장 등)이 위치해 있으며, 관련 시설 증설 및 운영 과정에서 주민 민원이나 환경적 영향에 대한 이슈가 있었던 것으로 파악됩니다. (참고: 검색 결과) 이는 주거 환경 만족도에 잠재적 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 부곡동에 위치한 아파트로, 김해부곡초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 주변 주거 환경이 안정적입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 135,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당이 부족할 경우 매수인이 해당 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이 경우 총 인수 비용은 입찰가에 135,000,000원을 더하게 되므로, 현재 시장가(최근 실거래가 108,000,000원 ~ 119,000,000원) 및 감정가(144,000,000원)와의 비교 분석이 매우 중요합니다. 또한, 인근에 생활 폐기물 처리 시설이 위치해 있다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 시세 상승 가능성: 김해시의 개발 계획 및 주거 선호도 변화에 따른 향후 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 학군 프리미엄: 김해부곡초등학교와 인접하여 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

* 경매 특성 활용: 권리분석상 복잡성이 있어 경쟁이 다소 적을 경우, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 최근 실거래가는 108,000,000원에서 119,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 감정가 144,000,000원 대비 낮은 편입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 135,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치 및 시장 상황을 고려하여 산정합니다.

최근 최고 실거래가인 119,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근하여 118,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 총 예상 취득 비용: 예상 입찰가 (118,000,000원) + 인수 보증금 (135,000,000원) = 253,000,000원

* 주의: 총 예상 취득 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금의 합계이며, 이는 감정가 및 최근 실거래가와 비교 시 매우 높은 수준이므로, 인수 보증금에 대한 위험을 충분히 인지하고 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.