나이스옥션 법원경매 진주 2025타경763 [1] 경상남도 사천시 정동면 고읍리 438-15 한빛타운 10층1012호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리, 수양초등학교에서 서측월편에 소재하는
한빛타운 제10층 제1012호로서
부근은 주택지대로 공동주택` 근린생활시설` 농경지` 학교 등으로 형성되어 있으며 환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 접근이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 중 제10층 제1012호로서,
1995.09.22. 사용승인을 득하여 약29 년 경과된 아파트로서,

외벽은 몰탈위 페인팅,
내벽은 벽지 등,
창호는 샷시창호로서 현상은 보통인 편임..

이용상태

주거용 아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 2필지를 일단으로 부정형으로 아파트부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차선 포장도로와,
북동측으로 8m 내외의 도로와 접하고 있으며 정문 출입로는 북동측도로 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은
제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-29호선)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-11-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
기호2는
제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-8호선)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-11-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 내부 및 임대관계 확인 등을 위하여 2차례 방문에도 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가하여 부득이 인근주민 등으로부터 탐문되는 내용, 외부에서 관찰되는 상황, 인근선례 등을 종합 참작하고 통상적인 상태를 고려하여 개략적으로 평가하였으며,

임대관계는 확인치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 진주지원 2025타경763 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 438-15, 한빛타운 10층 1012호

용도: 아파트

감정가: 85,000,000원

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평) - 전용면적

토지면적: 27.63㎡ (약 8.36평) - 토지 지분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OOOOOOO

건축물 사용승인일: 1995년 9월 22일

건물 정보: 철근콘크리트 벽식구조, 13층 중 10층, 총 188세대 (전체 건물 면적: 14,862.42㎡)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 수양초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택지대, 공동주택, 근린생활시설, 농경지, 학교 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 자동차 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 건물구조 및 상태: 철근콘크리트 벽식구조의 13층 건물 중 10층에 위치하며, 1995년 사용승인을 받아 약 29년 경과되었습니다. 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지, 창호는 샷시로 마감되어 있으며 전체적인 현 상태는 보통으로 평가됩니다.

* 토지 및 도로: 대지권 목적인 토지는 2필지로 구성되어 있으며 아파트 부지로 이용 중입니다. 동측으로 왕복 4차선 도로, 북동측으로 8m 내외 도로와 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로, 소로1류/중로1류 도로에 접해 있으며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대보호구역), 비행안전제5구역(전술)에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을6, 근저당권, 정동농업협동조합, 2022년 6월 17일 접수 (권리금액: 42,000,000원).

* 기타 권리: 본 경매와 관련된 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 66,352,087원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강승구

* 전입일자: 1996년 1월 20일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 임차인 강승구는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(1996-01-20)가 건물 사용승인일(1995-09-22)보다 늦고 말소기준권리(2022-06-17)보다 훨씬 이전이므로 대항력이 존재할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 소재한 정동면 고읍리는 주거지와 농경지가 혼합된 지역으로, 인근에 수양초등학교, 사천정동중학교 등 교육시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 교통 및 접근성: 자동차 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역을 조사한 결과, 즉각적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 사천시 전반적으로 생활폐기물 소각장 건립 논의가 지속되고 있으며, 일부 지역에 환경 관련 시설이 위치해 있으나 본건과의 직접적인 영향은 낮은 것으로 판단됩니다. (참고: 경상남도 환경교육원, 사천시 생활폐기물 에너지화 시설 등은 약 2-3km 이상 떨어진 거리에 위치합니다.)

5. 생활정보

* 교육시설: 수양초등학교, 사천정동중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 로컬마트, 정동면 행정복지센터, 사천시립정동도서관 등을 이용할 수 있습니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 공동주택 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 90대 주차 가능(지상 2대, 지하 6대, 기타 82대 예상).

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 실제 명도 협상 시 변수가 될 수 있습니다.

* 건물 노후: 1995년 준공된 건물로 약 29년 경과되어 향후 유지보수 및 수리에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 8,500만원 대비 최근 거래 사례를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 정동면에 위치한 아파트로, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물이 노후화되었으나 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 보증금이 0원으로 신고되어 있어 명도 과정에서의 불확실성이 존재합니다. 이러한 부분을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 가치: 교육 환경 및 편의시설 접근성이 좋아 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 매매 사례를 분석했을 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 협상 여지: 임차인과의 명도 협상을 통해 유리한 조건으로 마무리할 경우, 추가적인 가치 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 85,000,000원

* 최근 매매 정보 분석 (59.96㎡ 기준):

* 2026년 3월 27일: 7,900만원 (7층)

* 2026년 4월 14일: 9,000만원 (13층)

* 2026년 6월 24일: 7,500만원 (10층)

* 시세 분석: 최근 3개월간 7,500만원에서 9,000만원 범위에서 거래되었습니다. 본건과 동일한 10층이 7,500만원에 거래된 사례가 있으며, 7층이 7,900만원, 최고층인 13층이 9,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 10층의 현 시세는 약 7,800만원에서 8,200만원 수준으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가: 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 위험 요소를 감안하고, 최근 10층 거래 사례(7,500만원)와 7층 거래 사례(7,900만원)를 바탕으로 경쟁 가능성 및 시세 변동성을 고려하여, 예상 입찰가는 78,000,000원 ~ 83,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.