나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11670 [1] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 42-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람감정 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 동선마을 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.
기호(2) 부정형 완경사의 토지로서, 도로로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 북서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(2) 본건이 노폭 약6m 내외의 포장도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트 및 철골조 스레트지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 하부조적위 판넬 마감 등
바 닥 : 하드너 마감 등
천 장 : 철골트러스 위 노출스레트 마감 등
주기둥 : H-Beam-500x300mm 등
창 호 : 샷시창호 등
높이 :약 9m

기호(3-1) 철근콘크리트 및 철골조 스레트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
바 닥 : 타일 마감 등
창 호 : 알미늄샷시창호 등입니다.

이용상태

기호(3) 공장입니다.

기호(3-1) 일반건축물대장상 용도는 경비실, 화장실, 사무실입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타:
① 기호(3) 건물은 등기사항전부증명서상 42-1, 42-6번지상에 소재하는 것으로 등기되어 있으나, 일반건축물대장상 2013.12.10 토지합병에 따른 관련지번 삭제로 인하여 42-1번지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으며, 현황 42-1번지상에 소재합니다.
② 기호(3-1) 건물은 등기사항전부증명서상 '철근콘크리트 및 철골조 스레트지붕'으로 등기되어 있으나, 현황 '철근콘크리트 슬래브지붕'으로 조사됩니다.

물건 비고

-일괄매각 〔제시 외 건물 (3-1 ~ 3-14) 및 기계기구 (목록 3-15 ~ 3-20) 매각에 포함〕.
-제시 외 기계기구 (목록 3-21 ~ 3-22) 매각 대상에서 제외함.
-공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 중 ①Pit Type Heating Furnace Cap" :2,500kg/charge, ②Over Head Crane Single Girder Type Hoist: 5Ton ③2.5Ton ④ 5.5ton 각 소재불명,
-지상 일부에 소재하는 물탱크는 이설 및 이동이 용이하여 감정평가에서 제외.
-목록3. 건물은 등기사항전부증명서상 42-1, 42-6번지상에 소재하는 것으로 등기되어 있으나, 일반건축물대장상 2013.12.10. 토지합병에 따른 관련지번 삭제로 인하여 42-1번지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으며, 현황 42-1번지상에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11670 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 42-1

* 용도: 공장

* 감정가: 1,101,273,000원

* 토지면적: 1225.00㎡ (약 370.56평)

* 건물면적: 574.60㎡ (약 173.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 건축물 정보

* 건물구조: 철근콘크리트 및 철골조 스레트지붕 단층 건물 (기호 3)

* 건물 주용도: 공장

* 기호 3-1 건물 용도: 경비실, 화장실, 사무실

* 주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수 시설 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 동선마을 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 중·소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 토지 기호(1)는 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 기호(2)는 본건 토지가 노폭 약 6m 내외의 포장도로 역할을 하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1,2) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전: 김봉준 (1994-04-26), 조형수 (2003-10-11), 조형준 (2005-12-30, 상속)

* 근저당권: 중소기업은행 (2014-12-05, 648,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 중소기업은행 (2025-05-22, 262,135,000원), 중소기업은행 (2025-08-04, 7,535,322원)

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-06-24)

* 토지 등기부채권 총액: 917,670,322원

3.2. 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 김봉준 (1994-11-17)

* 소유권 이전: 조형수 (2003-10-11), 조형준 (2005-12-30, 상속)

* 근저당권: 중소기업은행 (2014-12-05, 648,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 중소기업은행 (2025-05-22, 262,135,000원), 중소기업은행 (2025-08-04, 7,535,322원)

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-06-24)

* 건물 등기부채권 총액: 917,670,322원

3.3. 말소기준권리

* 을10 근저당권 (중소기업은행, 2014-12-05)이 말소기준권리이며, 경매 절차 진행 시 본 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임차인에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 김해시 주촌면의 중·소규모 공장 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 공업 용도 중심으로 형성되어 있어, 관련 산업 종사자 및 기업체에 대한 접근성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 자세한 상권 분석을 위해서는 주변 동종 업종의 입지 현황, 임대료 시세, 배후 수요 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 본건은 공장 밀집 지역에 위치하여 주거 편의 시설보다는 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 인근 지역의 편의 시설, 대중교통 접근성, 교육 시설 등에 대한 정보는 제한적이며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 물건 및 기계기구

* 제시 외 건물(3-1 ~ 3-14) 및 일부 기계기구(목록 3-15 ~ 3-20)는 매각에 포함됩니다.

* 제시 외 기계기구(목록 3-21 ~ 3-22)는 매각 대상에서 제외되므로, 매수인은 해당 물건의 인수 여부를 정확히 확인해야 합니다.

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 일부 기계기구(Pit Type Heating Furnace Cap, Over Head Crane 등)는 소재가 불명하므로, 명도 시 발생할 수 있는 분쟁에 유의해야 합니다.

6.2. 건물 현황 및 공부와의 차이

* 건물(3)은 등기사항전부증명서상 42-1, 42-6번지에 걸쳐 있으나, 건축물대장상 토지 합병으로 인해 42-1번지에만 등재되어 있으며, 현황도 42-1번지에 소재합니다.

* 건물(3-1)은 등기사항전부증명서상 '철근콘크리트 및 철골조 스레트지붕'으로 등기되어 있으나, 현황은 '철근콘크리트 슬래브지붕'으로 조사되었습니다. 이러한 공부와의 차이가 명도 또는 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

* 지상 일부에 소재하는 물탱크는 이설 및 이동이 용이하여 감정평가에서 제외되었습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 중 일부의 소재불명이 확인되었습니다.

* 토지 기호(1,2)는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 주촌면의 공장지대에 위치한 공장용 부동산입니다. 창원지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 중소기업은행이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

제시외 건물 및 일부 기계기구가 매각에 포함되지만, 일부 기계기구는 소재불명이거나 매각 대상에서 제외되어 인수 시점에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 또한, 건물 현황과 공부상 내용 간의 차이가 존재하여, 이 부분에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

교통 상황은 보통 수준이며, 차량 접근은 가능합니다. 주위 환경은 중·소규모 공장지대로 형성되어 있어 산업 활동에 적합한 입지입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지, 건물, 일부 부속 설비를 일괄 취득 가능합니다.

* 공장 밀집 지역에 위치하여 관련 산업 시설로서의 활용 가치가 높습니다.

* 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,101,273,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 권리 분석 결과, 명도 가능성, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 감정가는 최초 평가 금액이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.