나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11601 [1] 경상남도 김해시 내동 1125-2 건영아파트 304동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 내동 소재 ""경운초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층건 내 12층 1201호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복4차선, 동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동주택용지),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11601 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정평가액: 279,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 경상남도 김해시 내동 1125-2 건영아파트 304동 12층 1201호

* 용도: 아파트

* 토지 면적: 53.39㎡ (약 16.15평)

* 건물 면적: 99.96㎡ (약 30.24평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 건영아파트

* 동/호수: 304동 12층 1201호

* 건축 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 12층

* 사용승인일: 1998년 12월 26일

* 총 세대수: 558세대 (해당 단지)

* 전용 면적: 99.96㎡ (약 30.24평)

* 총 면적 (단지): 62,748.957㎡ (약 18,981.23평)

* 총 주차 대수: 211대 (단지)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경상남도 김해시 내동에 위치하며, 경운초등학교 동측 인근입니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 북서측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선 도로에 접해 있어 대중교통 이용 및 차량 운행이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다.

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합.

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(김재준) 이후 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 말소 기준권리보다 후순위이거나 말소 예정/완료된 것으로 확인됩니다.

* 등기부상 총 채권액은 738,638,400원입니다.

3.2. 말소 기준 권리

* 2007년 5월 22일 접수된 한국외환은행 근저당권(을7)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 실제 해당 권리가 존재하는지 여부는 확인되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상임.

* 주의: 보증금이 미상인 임대차 관계는 없을 것으로 파악되나, 실제 명도 시점에 따라 변동 가능성이 있으므로 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본 물건은 경운초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

* 제공된 정보 및 일반적인 정보 검색 결과, 물건지 주변에 명확히 식별되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 경운초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 총 주차 대수는 211대이나, 558세대에 비해 다소 부족할 수 있어 주차 공간은 고려 대상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 경매 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 현황이 '미상'이나 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

* 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 물건 자체 리스크

* 1998년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 세대 대비 부족한 주차 공간은 거주 편의성을 저해할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 내동의 경운초등학교 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 99.96㎡(약 30.24평)의 비교적 넓은 전용면적을 가지고 있으며, 12층의 고층에 위치하여 일조권 및 조망권이 좋을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려했을 때, 적정 수준의 투자 가치를 지닌 것으로 판단됩니다. 다만, 아파트의 연식 및 주차 공간 부족 등의 단점은 명확하므로, 매수자는 이러한 부분을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군: 경운초등학교와 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편리한 교통: 간선도로에 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 고층의 장점: 12층 고층으로 인해 채광, 조망, 통풍이 우수하여 주거 쾌적성이 높습니다.

* 안정적인 시세: 김해시 내동 지역의 아파트 시세는 비교적 안정적인 흐름을 보이고 있어, 장기적인 관점에서의 투자성이 기대됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리관계가 명확하고, 추가적인 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 279,000,000원입니다.

* 최근 99.96㎡ 면적의 실거래가는 27,600만원(2층) 및 24,800만원(3층)입니다.

* 본건은 12층으로, 2층 실거래가(27,600만원)보다 높은 가치를 지닙니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 285,000,000원 ~ 295,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.