나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12002 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-10 센트로스테이션 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 '울산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 7층 중 제1층 제106호로서,
외 벽 : 복합판넬 마감 등
내 벽 : 몰탈 마감 등
창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설입니다.

설비내역

공동 위생 및 급ㆍ배수설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-11)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법>, 중점경관관리구역(2024-06-13)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12002 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-10 센트로스테이션 1층106호

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 407,000,000원

토지 면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

건물 면적: 35.28㎡ (약 10.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산중앙신용협동조합 (임의경매 개시 채권자)

건축 구조: 철근콘크리트구조

준공 연도: 2018년 06월 26일 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 1층 / 지상 7층

호수: 1층 106호

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 '울산역' 남동측 인근에 소재합니다.

* 주위 환경: 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용: 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 중로2류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 01월 18일에 접수된 울산중앙신용협동조합의 근저당권(채권액 360,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 구체적으로는 근저당권(을1), 압류(갑5), 임의경매(갑7) 등이 말소 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 바는 없으나, 물건명세서 상 지상권의 존재 가능성이 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임대차 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 채권 총액: 360,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 울산역 역세권지구 내 일반상업지역에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 인근 아파트 단지와 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 제1종근린생활시설로서 식당, 카페, 소매점 등 일상생활과 밀접한 업종으로 활용 시 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 도시개발구역 및 경제자유구역 지정 등으로 지역 개발에 따른 상권 활성화 기대 효과가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: KTX 울산역이 인근에 위치하여 광역 이동이 매우 편리하며, 시내버스 노선도 다양하게 운행됩니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 신축급 아파트 단지가 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 배후로 합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 대상 물건 주변에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가축사육제한구역: 관련 법규에 따라 특정 축종의 사육이 제한되나, 근린상가 용도에는 직접적인 영향이 미미할 것으로 보입니다.

* 매각 불허가 가능성: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리관계에 대한 최종 확인이 필요하며, 이에 따라 잠재적 리스크가 발생할 수 있습니다. (물건명세서 상 지상권에 대한 내용 추가 확인 필요)

* 공실 위험: 상권 활성화 예상에도 불구하고, 경기 변동 및 신규 상권 경쟁 심화에 따른 공실 발생 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 울산역 역세권 개발의 중심지에 위치한 제1종근린생활시설입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요와 함께, 향후 역세권 개발에 따른 지역 가치 상승이 기대되는 투자 유망 물건으로 판단됩니다. 권리관계 또한 명확하여 낙찰 후 안전한 명도가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 울산역 역세권 개발 수혜: KTX 울산역 개발 계획에 따른 직접적인 수혜가 기대됩니다.

* 안정적인 임대 수익: 아파트 단지를 배후로 하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 활용도 높은 용도: 제1종근린생활시설로 다양한 업종의 임차인 유치가 가능합니다.

* 신축급 건물: 현대적인 건물 상태로 즉시 임대 또는 사용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 최근 낙찰 사례, 임대 시장 동향 등 상세한 시장 조사가 선행되어야 합니다. 감정가 407,000,000원을 참고하되, 낙찰가율, 물건의 개별 가치, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.