나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12044 [1] 울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 19층1903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산광역시 상수도사업본부"" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 스라브지붕
규 모 : 지하2층 지상20층 건물내 19층 1903호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감
창 호 : 샷시창 구조
내 벽 : 이해관계인의 부재로 내부마감재 등은 조사하지 못하였음.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와는 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-23)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타: 기호(2)는 현장조사시 이해관계인 등의 폐문 · 부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가 하였으므로, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대해 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 본건의 공부상 용도는 오피스텔이나 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임
2. 2026.7.22. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2025타경12044 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 19층 1903호

신축연도: 2018년

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 281,000,000원

토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

건물면적: 82.45㎡ (약 24.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시 상수도사업본부" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕의 지하 2층 지상 20층 건물 중 19층 1903호입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 이해관계인의 부재로 내부 마감재 조사는 하지 못했습니다.

이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 25미터 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획은 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-03-23)(접합), 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (2025.06.26. 접수)

임차인 현황:

* 임차인: 박영우 (박 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-02

* 확정일자: 2022-02-18

* 배당신고일자: 2024-03-11

* 대항력: 없음

특이사항:

본건의 공부상 용도는 오피스텔이나 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.

2026년 7월 22일, 주택도시보증공사(HUG)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 채무가 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 울산광역시 남구 신정동의 중심지에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 상가 등이 밀집하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

울산광역시 상수도사업본부와 인접하여 관공서 이용객 및 관련 유동인구의 수요가 예상됩니다.

대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 우수하여 접근성이 좋은 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상가를 통해 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 시내외 이동이 편리하며, 차량을 이용한 자가 운전도 용이합니다.

* 교육시설: 주변에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인의 권리가 포기되었으나, 확약서의 법적 효력 범위 및 해석에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

내부 마감재 미확인: 이해관계인 부재로 내부 마감재 및 관리 상태를 외부에서만 확인하여, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재까지 확인된 임차인 외 추가적인 임대차 관계가 존재하는지 여부는 미상입니다. 다만, 권리분석상 명시된 임차인 외 특이사항은 없습니다.

건물 용도: 공부상 용도는 오피스텔이나 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 실제 주거용으로 사용할 경우, 오피스텔 관련 관리 규정 및 주차 문제 등에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 미소드리움아파트 내 주거용 오피스텔로, 2018년 신축되어 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점은 본건의 가장 큰 장점입니다.

주변 주거 및 상업 환경이 잘 갖춰져 있으며, 교통 여건 또한 우수하여 실거주 및 임대 투자 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

다만, 내부 마감재 및 관리 상태에 대한 현장 확인이 필수적이며, 임대 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 관련 부담 완전 소멸 (인수 보증금 0원).

울산 남구의 핵심 지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

2018년 준공된 신축급 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

2026년 7월 22일 HUG 확약서 제출로 권리관계가 명확하게 정리되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

최근 매매 사례 분석:

- 2025년 4월 13일: 140,000,000원 (약 43.95㎡)

- 2023년 12월 5일: 280,000,000원 (약 82.03㎡) - 본건 건물면적(82.45㎡)과 유사

시세 분석:

본건과 유사한 면적(82.03㎡)의 물건이 2023년 12월 280,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 이는 본건의 감정가와 매우 유사합니다. 해당 거래가 직거래였으며 시점(2023년)을 고려할 때, 현재 시세는 다소 변동될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 현 시세 및 물건의 현재 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

(입찰가는 현장 확인 결과 및 최신 시세 변동에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.