나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3874 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 63-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 소재 ""구정초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 주택지대로서 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '주상용 건부지' 로 이용중임.
기호(2): 사다리형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '잡종지(마당)' 로 이용중임.
기호(3,4): 사다리형 내지 부정형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '잡종지 및 전'
으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 9~10미터, 북동측으로 폭 약 3~4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비
행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구, 가축사육제한
구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보
호법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 별첨""사진용지""에서와 같이 제시외 수목(향나무, 소나무, 측백나무, 연산홍, 기타수목 등)이 70여주 식재되어 있는바, 확인 가능한 수종, 수량, 구조, 규격 등을 조사하여 평가하였으니 경매진행시 일괄경매 여부 등에 유의하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부상 기호(2~4)는 지목 '답' 이나 현황 기호(2)는 '잡종지(마당)', 기호(3,4)는 '잡종지 및 전' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '권순녀 외 1명' 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 알씨 및 경량조립식 판넬조 경량조립식 판넬지붕 3층건으로서,
외 벽 : 치장타일 및 샌드위치 판넬잇기 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일, 목재인테리어 마감 등
바 닥 : 장판지 및 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등 임.

(나) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
외 벽 : 사이딩 판넬 및 목재치장, 샌드위치 판넬잇기 마감 등
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 마감 등
바 닥 : 바닥매트 깔기, 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

(가) 1,2층 : 근린생활시설 등.
3층 : 단독주택.
(나) : 체육도장.

설비내역

급.배수 시설 및 위생설비 등 되어 있으며 기호(가) 3층 주택부분에는 개별난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에는 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및""사진용지""에서와 같이 제시외건물(기호ㄱ,ㄴ)이 소재하는바, 개략적인 실측에 의한 면적 사정으로 평가하였으니, 경매진행시 이점 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 ""권순녀 외 1명""임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 수목(향나무, 소나무, 측백나무, 연상홍, 기타수목 등) 70여주 식재 포함 평가.
목록 2,3,4 토지의 공부상 지목은 '답'이나 목록2 현황은 '잡종지(마당)', 목록3,4 현황은 '잡종지 및 전'임.
목록 3 지상에 이동가능한 물놀이시설 존재하며 포함 평가.
목록 6 건물 외벽에 '판넬조 판넬지붕'으로 증축된 것으로 현황조사됨.
농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3874 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 63-5

용도: 근린생활시설, 단독주택, 체육도장 등 복합 용도

감정가: 1,765,724,800원

토지면적: 2,585.00㎡ (약 782.01평)

건물면적: 802.50㎡ (약 242.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오천농업협동조합

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 소재 "구정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교 등이 형성된 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북서측으로 폭 약 9~10미터, 북동측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용 및 형태:

기호(1) 토지는 사다리형으로 건부지로 이용 중입니다.

기호(2) 토지는 사다리형으로 잡종지(마당)로 이용 중입니다.

기호(3,4) 토지는 사다리형 내지 부정형으로 잡종지 및 전으로 이용 중입니다.

공부상 지목은 '답'으로 되어 있으나, 실제 현황은 '잡종지(마당)', '잡종지 및 전'으로 상이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

기호(1,2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역.

기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역.

기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역.

주변 시설:

구정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 제공된 정보만으로는 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 혐오시설 여부를 판단하기는 어렵습니다. 현장 방문 및 관련 자료 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리는 2016년 10월 27일 접수된 오천농업협동조합의 근저당권입니다.

토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

최초 소유권 이전(토지) 및 소유권 보존(건물) 등기는 매각으로 소멸되지 않습니다.

임차인 현황:

* 김동식: 보증금 10,000,000원, 차임 750,000원, 전입일자 2015-05-07. 대항력 있음.

* 박성한: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-21. 대항력 없음.

* 이연희: 보증금 15,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2025-07-14, 확정일자 2025-07-14. 대항력 없음.

인수 보증금:

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김동식)이 존재하므로, 실제 경매 절차의 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 부분은 반드시 법원 집행 절차 및 실제 현황을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설, 단독주택, 체육도장 등으로 복합적으로 이용 가능한 건물과 토지로 구성되어 있습니다. 주변 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 유지되고 있습니다. 구정초등학교 인근에 위치하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등에 속해 있어, 향후 건축 행위 및 용도 변경 가능성은 관련 법규 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용은 주변 정보 확인이 필요합니다.

주변 환경:

주택지대 형성으로 비교적 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

교육시설:

구정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김동식 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 경매 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 법원 집행 상황을 면밀히 확인해야 할 최우선 고려사항입니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지의 지목이 '답'으로 되어 있으나 실제로는 '잡종지(마당)', '잡종지 및 전'으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 재산권 행사 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 제시외 건물 및 수목 70여 주를 포함하여 일괄 매각되므로, 이에 대한 관리 및 처분 계획이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 제출 요망: 토지의 일부가 농지 관련 용도로 추정되거나 관련 법규의 영향을 받을 수 있어, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 중요시설물보호지구 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 증축 건물: 건물 외벽에 판넬조 판넬지붕으로 증축된 부분이 있어, 건축물대장과의 일치 여부 및 건축법상 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 용도의 건물과 토지입니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 지목과 현황 불일치, 다수의 토지 이용 제한 등 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 그러나 감정가가 17억 원대로 비교적 높은 편이며, 주택가 인근의 입지와 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력은 가지고 있습니다. 성공적인 낙찰 및 활용을 위해서는 권리 관계, 특히 임차인 문제에 대한 완벽한 분석과 법규 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 주택, 체육도장 등 다양한 용도로 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 주택가 인근 입지: 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 지역적 이점이 있습니다.

* 토지 면적: 2,585.00㎡ (약 782.01평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재력: 권리 관계 정리 및 리스크 해소 시, 감정가 이상의 가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 매우 중요합니다. 낙찰가는 감정가, 시장 상황, 물건의 현황, 수익률 분석, 그리고 본 물건의 특이사항(대항력 있는 임차인, 토지 현황 불일치 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금, 농지취득자격증명 발급 여부 및 관련 비용, 토지 이용 제한에 따른 건축 가능 면적 등을 면밀히 분석하여 최대한 보수적으로 접근해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 발생 가능성을 염두에 두고 관련 비용을 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 반드시 전문가와 상담하여 시장 조사, 유사 물건 분석, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.