나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3868 [1] 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 102동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 득량동 소재 ""포항이동중학교"" 북측 인근에 위치하는
""경성홈타운"" 102동 1층 104호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 근린생활시설,
학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 슬라브지붕 15층건중 1층 104호로서,
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감
바닥: 바닥재, 일부타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기시설, 소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지에 자체 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 2차선, 동측으로 2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경3868 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 102동 1층 104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 163,000,000원

* 건물면적: 59.53㎡ (약 18.0평)

* 토지면적: 30.23㎡ (약 9.1평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO (본건 경매 신청 채권자는 김승균으로 확인됨)

* 집합건물명: 경성홈타운1차아파트

* 사용승인일: 2002년 9월 19일

1.2. 건축물 정보

* 본건이 속한 102동은 총 15층 건물이며, 철근콘크리트조 벽식구조 슬라브 지붕으로 건축되었습니다.

* 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 바닥재 및 일부 타일로 마감되어 있습니다.

* 단지 내에는 총 370세대가 거주하고 있으며, 총 주차 대수는 259대입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 포항시 북구 득량동 소재 "포항이동중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 단지 남측과 동측으로 각각 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 본건 토지는 북측 하향 완경사지에 자체 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로, 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리 관계

* 본건 경매는 채권자 김승균의 신청에 의해 진행되었습니다.

* 말소기준권리는 2022년 6월 3일에 설정된 김승균 명의의 전세권(185,000,000원)입니다.

* 등기부등본 상 기타 압류 및 임의경매 등의 권리들이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김승균

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입신고일: 2023년 7월 13일

* 확정일자: 2023년 7월 13일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 분석: 임차인 김승균은 전세권자로서 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 185,000,000원에 대한 전세권이 말소기준권리이므로 매각으로 소멸됩니다. 특히, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없으며, 임차인은 배당을 통해 보증금을 전액 변제받을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* "포항이동중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 주변에 학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 아파트 단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 단지 편의시설

* 경성홈타운1차아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 본 건물은 2002년에 사용 승인되어 약 24년의 경과 연수를 가지고 있어, 향후 수리 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 권리관계 재확인

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 만큼, 경매 절차 진행 및 배당 결과에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 득량동에 위치한 경성홈타운 아파트로서, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 해당 임차인의 보증금 전액이 경매를 통해 변제될 예정이므로(인수 보증금 0원), 낙찰자가 추가적인 보증금 부담을 안을 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다. 건물 노후화는 고려할 사항이나, 입지 및 교통 접근성을 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 포항이동중학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

* 차량 접근성 및 간선도로 인접으로 교통 편리.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 경성홈타운1차 아파트 매매가는 2026년 5월 128,000,000원(4층), 2026년 6월 117,000,000원(12층) 및 110,000,000원(12층)에 거래되었습니다. 본건은 1층으로, 층별 선호도 및 시장 상황을 고려했을 때, 감정가(163,000,000원)보다는 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 실거래가 평균 약 118,333,333원을 고려하여, 낙찰 가능성을 높이기 위한 적정 입찰가는 125,000,000원 정도로 예상됩니다.

[참고: 지도등 외부 지도서비스나 검색사이트에서 주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.