나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11158 [1] 경상북도 구미시 형곡동 143-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현감정 · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 시립중앙도서관 남동측 인근에 위치하는 근린생활시설의 토지 및 건물로서 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 숙박업소 등으로 형성된 근린상업지대임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,4) 일단지 부정형의 토지로서 평지이며 근린생활시설건물부지로 이용중임
일련번호(5,8) 장방형의 토지로서 평지이며 도로로 이용중임
일련번호(6) 장방형의 토지로서 평지이며 근린생활시설건물부지로 이용중임

인접 도로상태

(1,4,6) 남측으로 12미터 노폭의 포장도로에 접함
(5,8) 자체가 도로이며 남측으로 12미터 노폭의 포장도로에 연결됨

토지이용계획 및 제한상태

(1) 제2종일빈주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역)
(4,6) 제2종일빈주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 중로3류(접함)
(5) 제2종일빈주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 중로3류(접함)
(8) 제2종일빈주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건물로서(사용승인일 1990.05.29)
외벽은 복합판넬 등 마감,
내벽든 벽지, 타일, 인테리어 등 마감
바닥은 아스타일, 강화마루,타일 등 마감
창호는 페어글래스 강화유리 등 시공되었음.
3) 철근콘크리트조 스라브지붕 7층건물로서(사용승인일 1998.01.21)
외벽은 드라이비트 및 몰탈위페인트 등 마감,
내벽든 벽지, 타일, 인테리어 등 마감
바닥은 아스타일, 강화마루,타일 등 마감
창호는 페어글래스 강화유리 등 시공되었음.
7) 철근콘크리트조 스라브지붕 3층건물로서(사용승인일 1990.05.25)
외벽은 타일 및 몰탈위페인트 등 마감,
내벽든 벽지, 타일, 인테리어 등 마감
바닥은 아스타일, 강화마루, 타일 등 마감
창호는 페어글래스 강화유리 등 시공되었음.

이용상태

2) 지하-근린생활시설, 1,3층 근린생활시설(공실), 2층 근린생활시설, 4층 - 단독주택

3) 지하2층 : 주차장,기계실,전기실,관리실 등
지하1층 : 근린생활시설(공실), 주차장, 관리실 등
1~7층 : 공히 근린생활시설(일부 공실)

7) 지하1층, 2층 : 근린생활시설(공실)
1층 : 근린생활시설
3층 : 단독주택

설비내역

2,7) 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비(주택)

3) 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기서설,수전설비, 비상발전기,카리프트, 일부 천정시스템냉난방설비

부합물 및 종물

기호(7)건물 2층에 건물개황도와 같이 기존벽체와 판넬조판넬 다둉도실 부합물이 소재하여 별도 평가하며 규모 및 용도로 보아 본건 사용수익에 별영향 없겠음

공부와의 차이

기호(7)건물 중 변소 3.63㎡는 현재 멸실임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중이며 임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록7 건물 중 변소 3.63㎡는 현재 멸실임. 목록3 건물에 대항력 있는 상가임차인(①강수희: 임대차보증금 1,000만원(차임 70만원), 사업자등록신청일 16.06.16, 확정일 25.7.10, ②홍의표: 임대차보증금 2,000만원(차임 110만원), 사업자등록신청일 15.12.30, 확정일 25.7.10, ③박미화: 임대차보증금 1,500만원(차임 120만원), 사업자등록신청일 10.08.03, 확정일 25.7.14) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 목록2 도로명 주소는 '신시로7길 20-1'로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경11158 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화원농업협동조합 (추정)

1.2. 물건 개요

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 143-8

용도: 근린시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 상세 정보

총 토지면적: 1931.10㎡ (약 584.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보

총 건물면적: 6402.05㎡ (약 1936.64평)

건물 지분: 6402.049999999999㎡ (약 1936.64평)

건물 제시외면적: 9.40㎡

1.5. 감정가 및 매각 조건

감정가: 6,756,384,320원

매각방법: 토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재.

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물(7) 중 변소 3.63㎡는 현재 멸실 상태임. 건물(3)에 대항력 있는 상가임차인(강수희, 홍의표, 박미화)이 있으며, 이들의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함. 건물(2)의 도로명 주소는 '신시로7길 20-1'로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 구미시 형곡동 시립중앙도서관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 숙박업소 등으로 형성된 근린상업지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 토지(1,4,6)는 남측으로 12미터 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 토지(5,8)는 자체 도로로 이용되면서 남측 12미터 도로와 연결됩니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(2구역)에 해당합니다. 일부 토지는 중로3류 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 3월 15일 접수된 화원농업협동조합의 근저당권(을29/을34)입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 잔액 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 분석

대항력 있는 임차인으로는 강수희(보증금 1,000만원), 홍의표(보증금 2,000만원), 박미화(보증금 1,500만원) 등이 있으며, 이들의 보증금 잔액은 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다.

그 외 대항력 있는 임차인으로는 (주)에이치원종합건설, 이현주, 김정희, 김경안, 김민승, 김소희, 김병완이 있습니다. 이들의 보증금 또는 차임 등 상세 내역은 다음과 같습니다.

* (주)에이치원종합건설: 보증금 300만원, 차임 22만원, 사업일자 2012-04-02, 대항력 있음.

* 이현주: 보증금 1,000만원, 차임 80만원, 사업자등록일 2017-01-13, 확정일자 2017-01-13, 대항력 있음.

* 김정희: 보증금 1,000만원, 차임 70만원, 사업자등록일 2017-05-22, 확정일자 없음, 대항력 있음.

* 김경안: 보증금 1,000만원, 차임 50만원, 사업자등록일 2021-05-04, 확정일자 없음, 대항력 있음.

* 김민승: 보증금 1,500만원, 차임 200만원, 사업자등록일 2022-03-07, 확정일자 없음, 대항력 있음.

* 김소희: 보증금 1,200만원, 차임 200만원, 사업자등록일 2023-03-15, 확정일자 2023-03-20, 대항력 있음.

* 김병완: 보증금 500만원, 차임 30만원, 사업자등록일 2023-08-07, 확정일자 없음, 대항력 있음.

대항력 없는 임차인도 다수 존재하며, 이들은 배당 순위에 따라 보증금을 변제받게 됩니다.

총 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 상기 명시된 강수희, 홍의표, 박미화 임차인의 경우, 보증금 합계 4,500만원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 시 잔액 인수 가능성이 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 6,917,160,356원

건물 등기부 채권 총액: 6,903,160,356원

총 합계: 약 13,820,320,712원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 형곡동 일대는 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 숙박업소 등이 혼재된 근린상업지대로, 다양한 업종의 상가들이 입점하여 지역 주민들의 생활 편의를 제공하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

주변에는 시립중앙도서관이 인접해 있어 문화 및 교육 관련 시설 이용이 용이합니다. 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현장 조사를 통해 주변 시설 현황을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

주변의 근린생활시설과 아파트 단지 등을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 주거 환경

시립중앙도서관이 인근에 위치하여 교육 및 문화적 이점을 제공합니다. 형곡동은 구미시 내에서도 주거 환경이 비교적 안정된 지역으로 평가받습니다.

6. 건물 세부 정보

6.1. 건물(2) 상세

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 (사용승인일 1990.05.29)

주요 용도: 지하-근린생활시설, 1,3층 근린생활시설(공실), 2층 근린생활시설, 4층-단독주택

연면적: 997.44㎡

6.2. 건물(3) 상세

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 7층 건물 (사용승인일 1998.01.21)

주요 용도: 지하 주차장, 기계실, 전기실, 관리실 등 / 지상 1~7층 근린생활시설 (일부 공실)

연면적: 4726.2㎡

6.3. 건물(7) 상세

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물 (사용승인일 1990.05.25)

주요 용도: 지하 근린생활시설(공실) / 1층 근린생활시설 / 3층 단독주택

연면적: 678.41㎡

6.4. 제시외 건물 및 멸실 부분

건물(7)의 2층에 부합물이 존재하며, 목록7 건물 중 변소 3.63㎡는 현재 멸실 상태입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 중 미회수 금액 발생 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 특히 강수희, 홍의표, 박미화 임차인의 보증금 합계 4,500만원은 인수 가능성을 고려해야 합니다.

7.2. 건물 노후화 및 수리 비용

주요 건물들의 사용승인일이 1990년, 1998년으로 비교적 오래되어, 향후 유지보수 및 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

7.3. 기타 리스크 (중복사건, 공동담보 등)

중복사건 및 공동담보로 인해 경매 절차가 복잡해지거나 추가적인 권리 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 일부 공실이 존재하여 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 구미시 형곡동의 근린상업지대에 위치한 대규모 근린생활시설로, 넓은 면적과 다양한 용도의 건물을 일괄 매각받는다는 점에서 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성과 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 입찰 전, 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 추가적인 현장 조사 및 임차인과의 협의가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물 일괄 매입: 향후 개발 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 규모입니다.

* 안정적인 지역 상권: 근린상업지대의 특성상 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 시립중앙도서관 인근: 지역의 문화 및 교육 허브 역할로 인한 긍정적 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

현재 감정가는 6,756,384,320원입니다. 총 채권 총액이 약 138억원에 달하지만, 이는 말소기준권리 이후의 채권이며, 실제 인수되는 금액은 경매 결과에 따라 달라집니다.

본 건의 경우, 임차인 보증금 중 잔액 인수 가능성(최대 4,500만원)을 고려해야 합니다. 또한, 건물 노후화로 인한 수리 비용, 향후 예상되는 공실률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가 대비 시세, 투자 수익률, 예상 인수 금액 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.