나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11177 [1] 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 102동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 '해마루중학교' 동측 인근에 위치하며, 부근일대는
대규모 아파트단지, 다가구주택, 학교, 근린상가, 공원, 산업단지 등으로 형성되어 있으며,
기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건 인근에 간선도로가 위치하고 있어 차량출입 무난하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하
여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물 중 20층 2001호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지대에 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 및 부대시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 15m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역(2014-03-24), 상대보
호구역(2016-04-06)(해마루중학교), 절대보호구역(2014-03-24), 절대보호구역(2016-04-06)(
해마루중학교), 국가산업단지(구미국가4단지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민
의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로
평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인
하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11177 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 옥계동 936 구미옥계세영리첼더프라임 102동 20층2001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 206,000,000원

* 토지면적: 33.16㎡ (약 10.03평)

* 건물면적: 73.96㎡ (약 22.38평) - 전용면적. 분양면적은 약 95~100㎡ (31~33평) 수준으로 추정됩니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 옥계동에 위치하며, '해마루중학교' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 다가구 주택, 학교, 근린 상가, 공원, 산업 단지 등으로 형성되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 단지 인근에 간선도로가 위치하여 차량으로의 접근이 용이하며, 버스 승강장 또한 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 단지 서측으로는 폭 약 20m, 동측으로는 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(해마루중학교), 국가산업단지(구미국가4단지)로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 본건 인근에 구미국가4단지가 위치해 있습니다. 지도 및 검색 결과상, 본건과 직접적으로 인접하거나 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 국가산업단지의 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인에 대한 간접적인 영향 가능성은 존재할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(공은경, 240,000,000원)은 인수 대상이며, 말소기준권리는 갑구 6번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경11177)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 8일

* 확정일자: 2021년 9월 18일

* 배당신고일자: 2023년 11월 7일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부 상 해당 임차권은 매수인이 인수합니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 1일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 발생 가능한 문제에 대한 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 임종엽 (매매금 231,100,000원)

* 주택임차권: 공은경 (240,000,000원, 인수)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (262,158,903원, 말소기준권리)

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권등기가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(공은경)이 존재하며, 해당 임차권은 매수인이 인수하는 조건입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 구미시 옥계동 지역은 대규모 아파트 단지와 근린 상가가 밀집된 주거 중심 지역입니다. 인근에 해마루중학교가 있어 학생 유동인구가 있으며, 구미국가4단지 등 산업단지와 인접하여 직주근접 배후 수요도 기대할 수 있는 입지입니다. 다양한 생활 편의시설 및 상업 시설 접근성이 양호하여 기본적인 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 구미옥계세영리첼더프라임

* 주소: 경상북도 구미시 옥계동 936

* 사용승인일: 2019년 1월 31일

* 세대수: 총 901세대 (7개동)

* 총 면적: 71,273㎡

* 주차 대수: 총 1165대 (지상 131대, 지하 1034대) (JSON 기준)

* 최고층: 36층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 아파트 매매/임대 정보 (최근 시세 분석):

* 최근 매매 사례 (2026년 6월):

* 73.96㎡, 20층, 2026년 6월 4일 거래: 220,000,000원

* 73.96㎡, 20층, 2026년 6월 2일 거래: 220,000,000원

* 73.96㎡, 22층, 2026년 6월 4일 거래: 207,000,000원

* 최근 매매가 평균: 약 215,666,666원

* 감정가: 206,000,000원

* 최근 전월세 사례 (2026년 5월):

* 73.96㎡, 27층, 보증금 15,750만원 (갱신)

* 73.96㎡, 10층, 보증금 18,000만원 (신규)

* 73.96㎡, 21층, 보증금 19,000만원 (신규)

* 시세 분석: 최근 매매가는 감정가를 상회하는 수준이며, 평균 약 2억 1천 5백만 원대에서 형성되어 있습니다. 전세가는 1억 5천만 원대에서 1억 9천만 원대로 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 본건에는 보증금 2억 4천만 원의 대항력 있는 임차인(공은경)이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 물건 인수 시 상당한 추가 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 특이 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(정창국)의 대항력 또한 존재하므로, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 총 취득 비용: 현재 파악된 매수인의 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(240,000,000원)'이 될 가능성이 높습니다. 최근 시장가(평균 약 215,666,666원)와 감정가(206,000,000원)를 고려할 때, 인수 보증금액이 현재 시장가치를 초과하므로, 합리적인 입찰가 산정이 매우 어려운 상황입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)이며, 구미시 옥계동의 주거 편의성이 좋은 입지에 위치한 아파트입니다. 최근 시세는 감정가를 상회하는 수준으로 형성되어 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 보증금 2억 4천만 원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이 인수 금액이 현재 물건의 시장가치 및 감정가를 초과하므로, 일반적인 경매 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 축에 속하며, 건물 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 대규모 아파트 단지, 학교, 근린 상가, 산업단지 인접 등으로 생활 편의성 및 배후 수요가 갖춰진 지역입니다.

* 우수한 교통 여건: 간선도로 및 버스 승강장 인접으로 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 고려하고, 매수인이 인수해야 하는 보증금 240,000,000원을 제외하고 입찰가를 산정하는 것은 매우 어렵습니다.

* 최근 매매가 평균: 약 215,666,666원

* 감정가: 206,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 240,000,000원

최근 거래된 시세(평균 약 2억 1천 5백만 원)와 감정가(2억 6백만 원)보다 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금(2억 4천만 원)이 더 높은 상황입니다. 이는 매수인이 해당 물건을 낙찰받더라도, 보증금을 모두 변제받지 못할 경우 발생하는 인수 금액만으로도 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실이 발생할 수 있음을 의미합니다.

따라서, 제시된 정보만으로는 합리적인 수익률을 확보할 수 있는 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자자께서는 본 건의 잠재적 인수 금액을 감안하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가치보다 현저히 낮아지는 경우에만 매우 신중하게 입찰가를 고려해야 합니다.

매우 보수적으로 접근 시, 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 실제 낙찰가는 감정가 또는 시세보다 훨씬 낮게 결정될 가능성이 높으며, 최악의 경우 유찰될 수도 있습니다.

만약, 임차인이 배당을 통해 보증금의 상당 부분을 회수하거나, 임차 보증금 인수 의무가 다른 방식으로 해소될 수 있는 명확한 정보가 추가로 확인된다면 입찰가 산정이 달라질 수 있습니다. 현재로서는 합리적인 예상 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.