나이스옥션 법원경매 김천 2025타경391 [1] 경상북도 구미시 진평동 137-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 '진평초등학교' 북동측 근거리에 위치하며,
부근일대는 다가구주택, 근린생활시설 점포상가 등으로 형성된 정비된 다가구주택
지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 교통시설 접근편의성, 대중교통사정 등 제반 교통사정은
보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

북향 완만한 경사지대에 위치한 가로장방형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄하게
조성하여 주거용(다가구주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8미터의 포장된 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}
상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률} 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물로서
사용승인일: 2003.11. 6
외벽: 외장타일위 코팅, 치장쪽타일, 징크판넬, 외장페인팅 등
내부: 주택부분은 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등
계단, 복도는 화강석바닥, 본타일 등
창호: 샷시유리 창호 등 입니다.

이용상태

2(가) 다가구주택 ( 나폴리 East, West )
1층: 다가구주택(4가구): 101,102,103,105호, 통로, 계단실 등
2층: 다가구주택(8가구): 201,202,203,205,206,207,208,209호
3층: 다가구주택(4가구): 301,302,303,305호

설비내역

급배수 및 개별 위생설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경391 (1)

소재지: 경상북도 구미시 진평동 137-7

용도: 다가구주택

감정가: 816,954,000원

토지면적: 366.90㎡ (약 111.0평)

건물면적: 594.50㎡ (약 180.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 '진평초등학교' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다가구주택, 근린생활시설, 점포상가 등이 혼재된 정비된 주거지대입니다.

남측으로 폭 약 8미터의 포장된 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

교통시설 접근성 및 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 북향 완만한 경사지에 위치한 가로장방형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 주거용 건물(다가구주택) 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 심형도 채권자의 강제경매 신청에 의한 경매물건입니다. (사건번호: 김천지원 2025타경391)

등기부 상 말소기준권리는 2020년 11월 17일자 고아농업협동조합의 근저당권이며, 이보다 선순위 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 다음과 같은 임차인 현황을 주의 깊게 분석해야 합니다.

* 임차인: 박상민

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2020-09-25

* 확정일자: 2020-09-25

* 배당신고일자: 2025-08-11

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 5,000,000원

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-17

* 확정일자: 2020-06-10

* 배당신고일자: 2024-07-11

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 85,000,000원 (건물 등기부 상 '인수'로 표기되어 인수 대상입니다.)

상기 '대항력 있음'으로 표기된 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 한국토지주택공사(LH)의 85,000,000원과 박상민 님의 5,000,000원은 인수될 수 있는 총 보증금 규모(90,000,000원)를 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 특정 기준에 따른 것일 수 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 검토가 필수적입니다.

또한, 본건은 중복사건(2025타경552, 고아농업협동조합 임의경매)이 존재하므로 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 구미시 진평동 일대는 다가구주택과 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 복합지대입니다.

주변에 상가와 점포가 형성되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 구미시 전반적으로 님비 현상과 관련하여 혐오시설 유치에 대한 주민 반대 움직임이 나타나고 있으며, 이는 장기적으로 지역 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. (영남일보, 대구일보 기사 참고)

다만, 본건이 위치한 진평동 자체에 직접적인 혐오시설의 존재나, 이에 따른 심각한 상권 침해에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

진평초등학교가 북동측 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사(LH)와 박상민 님의 보증금 총 90,000,000원은 낙찰 후 인수될 수 있는 잠재적 부담입니다. 이 부분이 매각으로 소멸되지 않는다는 점은 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

* 중복 사건 존재: 2025타경552 사건이 중복으로 진행 중이므로, 경매 진행 및 매각 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 대항력이 없는 임차인 중 임대 관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등은 향후 토지 이용에 일부 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 구미시 혐오시설 반대 기류: 주민들의 혐오시설 유치 반대 움직임은 장기적으로 지역 개발 및 가치에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 진평동에 위치한 다가구주택으로, 도심권에 준하는 입지 조건을 갖추고 있으며, 다수의 주택 호실을 통해 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

감정가는 8억 1천만 원대이나, 가장 큰 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인(LH, 박상민)의 보증금 90,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다.

또한, 중복 사건의 존재와 향후 경매 진행 상황에 대한 면밀한 모니터링이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 다수의 임대 가구 보유: 총 16가구로 구성되어 있어, 공실률 관리 시 안정적인 임대수익 확보가 가능합니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근 주거지대로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 소유권 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 816,954,000원에서 대항력 있는 임차인으로부터 인수해야 할 보증금 90,000,000원을 고려해야 합니다. 이는 실제 낙찰가가 해당 금액만큼 추가적인 비용으로 작용할 수 있음을 의미합니다.

따라서, 낙찰 후 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 적정 수익률을 확보할 수 있도록 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 명도 가능성, 추가적인 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.