나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8397 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 855-22 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 ""만촌3동행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 각급 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 동측 인근에 지하철 2호선 ""담티역""이 소재하는 등 제반
교통상황 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접도로 및 인접필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로, 남동측으로 폭 약 3미터의 보도블럭과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동신
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행
안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,(사용승인일 : 1987.12.08.)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 징크판넬 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽돌노출, 벽지 및 타일 등,
바닥 : 에폭시코팅, 바닥재 및 타일 등,
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

일련번호(가) 1층 : 근린생활시설
2층 : 주택

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 1층 시스템냉난방설비 및 2층 바닥 난방설비
되어 있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도""와 같이 기호(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 중 1층 부분은 귀 제시목록상 용도가 ""주택""이나, 현황 ""근린생활시설""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 본건 건물 중 2층 부분은 현장 조사시 소유자 및 점유자의 부재로 인하여
내부구조 및 이용상황 등은 공부상 도면 및 인근 탐문조사에 의하였으니,
경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 중 1층은 목록상 용도 '주택'이나 현황 '근린생활시설'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8397 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 855-22

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,432,571,760원

* 토지면적: 148.20㎡ (약 44.83평)

* 건물면적: 152.15㎡ (약 46.02평) (제시외 건물 75.00㎡ 포함 시 총 227.15㎡, 약 68.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 1층 용도 현황 근린생활시설.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 수성구 만촌동에 소재하며, "만촌3동행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 각급 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 지하철 2호선 "담티역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로, 남동측으로 폭 약 3미터의 보도블럭과 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동신유치원 포함), 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 14,000,000원, 차임 없음. 전입일자 및 확정일자 2020년 10월 15일. 대항력 있음.

* 임차인 윤 : 보증금 30,000,000원, 차임 없음. 전입일자 2022년 06월 23일. 대항력 있음.

* 합계 대항력 있는 임차인의 보증금 총액은 170,000,000원입니다.

* 본 물건명세서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 입찰 전 반드시 명확한 인수 여부 및 명도 가능성을 확인해야 합니다. 금액이 미상인 경우는 아니나, 대항력 존재로 인한 잠재적 인수 보증금 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 11월 8일 접수된 주식회사극동자산대부의 근저당권(을5)입니다.

* 말소예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 근질권, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 현 시점 기준으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 대구 수성구 만촌동의 행정복지센터 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 좋습니다. 주변에 학교 및 주택가가 밀집해 있어 안정적인 주거 및 상업 배후 수요가 예상됩니다.

* 제공된 최근 매매 정보는 연립/다세대 주택에 대한 것으로, 본건 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 만촌동 일대의 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 2026년 6월 거래된 961-20번지 다세대 주택(2002년식, 71.57㎡)은 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 거래된 1077-2번지 연립 주택(1995년식, 58.96㎡)은 187,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 거래된 1091-12번지 다세대 주택(1992년식, 66.83㎡)은 140,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건 근린주택은 토지 면적(148.20㎡)과 건물 면적(152.15㎡, 제시외 포함 시 227.15㎡)이 상당한 편이며, 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 복합적인 이용이 가능한 점을 고려할 때, 인근 주택 거래가와는 큰 가격 차이를 보입니다. 감정가는 1,432,571,760원으로, 지역의 상업적 가치 및 토지 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 담티역을 이용할 수 있으며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 만촌3동행정복지센터가 인접해 있으며, 주변에 학교, 주택가, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 인근에 학교들이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 현재 보증금 총 170,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재와 대항력 존재 간의 해석에 주의가 필요하며, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 용도 discrepancy: 1층의 공부상 용도는 '주택'이나 현황은 '근린생활시설'로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경 등기나 행정 절차가 필요할 수 있으며, 관련 법규 위반 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건축 제한: 제1종일반주거지역, 보호구역, 비행안전구역 등으로 묶여 있어 향후 건물 증축, 신축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 75.00㎡가 매각에 포함되나, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 문제는 별도로 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 수성구 만촌동의 역세권 인근에 위치한 근린주택으로, 토지 면적이 넓고 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 복합적인 활용이 가능한 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 1층 용도 discrepancy, 까다로운 토지이용계획은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 명도 및 행정 절차에 대한 철저한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 수성구 만촌동의 안정적인 주거 및 상업 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택을 겸비하여 임대 수익 다변화가 가능합니다.

* 역세권: 지하철 2호선 담티역 이용이 용이하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 토지 가치: 넓은 토지 면적은 향후 가치 상승의 주요 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,432,571,760원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금(총 170,000,000원)과 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 상반된 정보, 그리고 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 유사 물건의 시세는 제공된 JSON 정보만으로는 직접적인 비교가 어렵지만, 만촌동 일대의 전반적인 부동산 가치를 참고했습니다.

이에, 본건의 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 수준에서 약 10% 정도 할인된 가격을 초기 입찰가의 기준으로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,250,000,000원 ~ 1,350,000,000원

* 권장 입찰가: 1,300,000,000원

상기 예상 입찰가는 현 시점의 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 명도 협상 결과, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 조정될 수 있습니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.