나이스옥션 법원경매 대구 2025타경922 [1] 대구광역시 수성구 시지동 349 전원타운 105동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 시지동 소재 '대구도시철도2호선 고산역' 남동측 인근에 위치하는
""전원타운 제105동 2층 제202호"" 단위세대로서, 부근 일대는 기존의 대단위 아파트단지들과
단독주택지대, 근린생활시설, 학교, 공원, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 용이하고, 인근에 버스정류장과 도시철도역이 소재하는 등 제반 교
통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 제2층 제202호 단위세대로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내 벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감
바 닥 : 장판지, 일부 타일 등 마감
창 호 : 알미늄섀시 및 목재유리 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고, 평탄한 4필지 일단의 가로장방형의 토지로서, 도로에 의해 2단지로
분리되어 있으며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 남측으로 폭 약20m, 북측, 서측, 동측으로 폭 약8m의 포장도로에 각각 접하고 있으
며, 단지 중앙부를 폭 약8m의 도로가 관통하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로
2류(폭 15~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(노변중학교, 노변초등학교, 전원
유치원)
기호(2)토지 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로
1류(폭 20~25m)(접합), 중로2류(폭 15~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(노변
중학교, 전원유치원)
기호(3,4)토지 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로2류(폭15~20m)(접합), 가
축사육제한구역,상대보호구역(노변중학교, 전원유치원)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경922 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 달성대건신용협동조합

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 대구광역시 수성구 시지동 349 전원타운 105동 2층202호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 54.76㎡ (약 16.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 116.67㎡ (약 35.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 116.67㎡ (약 35.29평) - 최근 실거래가 정보 기준

아파트 단지 총면적 (건축물대장 기준): 59,143.9㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 457,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 대구광역시 수성구 시지동 소재 대구도시철도2호선 고산역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 기존 대단위 아파트단지, 단독주택지대, 근린생활시설, 학교, 공원, 관공서 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1) 토지: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로2류(폭 15~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(노변중학교, 노변초등학교, 전원유치원)

기호(2) 토지: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로1류(폭 20~25m)(접합), 중로2류(폭 15~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(노변중학교, 전원유치원)

기호(3,4) 토지: 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 중로2류(폭 15~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(노변중학교, 전원유치원)

주변 지역은 대부분 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 아파트 등 공동주택 건설 및 주거 용도로 이용 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.소유권 변동

- 2007-01-29: 홍종오 소유권 이전

- 2011-07-18: 손태숙 소유권 이전 (매매 금189,000,000원)

3.1. 2.권리 관계

- 을15 근저당권: 2021-06-23 접수, 채권자 달성대건신용협동조합, 채권금액 402,000,000원

- 을17 근저당권: 2021-08-18 접수, 채권자 달성대건신용협동조합, 채권금액 144,000,000원

- 갑6 임의경매개시결정: 2025-06-20 접수, 채권자 달성대건신용협동조합, 채권금액 460,515,408원

등기부채권 총액: 546,000,000원

3.1. 3.말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2021년 6월 23일 접수된 달성대건신용협동조합의 근저당권(을15)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소 기준 권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리 및 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 인수 보증금 합계: 0원

* 기타사항: 임대차 관계가 미상임. 대항력 있는 임차인이 거주 중일 가능성이 있으며, 이에 대한 보증금 및 차임은 확인되지 않았으므로, 해당 물건 인수 시 임차인과의 법적 관계 및 명도 관련 상세 확인이 필수적입니다. (주의 문구 포함)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 소재한 단지 주변으로는 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 특징

아파트명: 청구전원타운

건축 연도: 1990년

동수: 6개동

총 세대수: 678세대

본 건이 속한 105동은 11층 건물이며, 본 호실은 2층에 위치합니다. 1990년에 준공되어 약 36년의 건축 연수를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간 등 부대시설이 마련되어 있으며, 주변에는 공원 및 관공서 등 편의시설이 위치합니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 노변중학교, 노변초등학교, 전원유치원 등이 소재하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

5.3. 주차 및 기타

총 주차 대수는 330대로, 세대당 주차 비율은 약 0.48대 수준입니다. 지하 주차장에는 전기차 충전기 20기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1990년 준공된 건물로 약 36년의 건축 연수를 보유하고 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 권리 관계

* 말소 기준 권리인 근저당권(달성대건신용협동조합, 2021.06.23.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, '지상권개요' 항목은 비어있어 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 특이사항

별도의 특이사항이나 주의사항은 기재되어 있지 않으나, 임차인 현황 미상 부분은 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 시지동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 대구도시철도2호선 고산역 접근성이 양호한 아파트입니다. 주변 학군 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 1990년 준공된 노후 아파트로 건물 상태 및 유지보수 비용에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 임차인 관련 사항은 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 4억 5천 7백만원으로 책정되었으나, 최근 동일 면적 실거래가는 3억 8천만원으로 확인되어 시세 차이에 대한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 수성구 시지동, 고산역 인근의 역세권 아파트.

* 편리한 생활 인프라: 다양한 편의시설, 학교, 공원 등 주거 환경 우수.

* 명확한 권리 관계: 말소 기준 권리 이하 채권은 매각으로 소멸.

* 동일 면적 실거래가 대비 시세 분석 기회: 감정가 대비 합리적인 입찰가 책정 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적(116.67㎡)의 최근 실거래가는 2026년 4월 17일에 380,000,000원으로 확인되었습니다. 감정가 457,000,000원과 비교 시 약 16%의 차이가 있습니다. 건물 연식 및 시장 상황을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 약간의 상승 여력을 반영하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 410,000,000원

이는 최근 실거래가를 기준으로 한 합리적인 접근이며, 입찰 시에는 해당 범위 내에서 물건의 정확한 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.