나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51429 [1] 충청남도 서산시 대산읍 독곶리 99-86 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 대산읍 독곶리 소재 ""독곶1리마을회관"" 동측 인근에 위치하며, 주위
는 근린생활시설, 중소규모 공장 등으로 형성된 지역임.

교통상황

북측 인근으로 평신1로(국도29호선)가 통과하고 이를 통해 명지1로(국도38호선) 등과 연계
되며, 동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

1) 일련번호(1) : 세장형의 토지로 주상용 건물의 부지로 이용 중임.
2) 일련번호(3) : 가장형의 토지로 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

남측 시멘트포장(일련번호3) 및 비포장 도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호(1)
도시지역, 자연녹지지역(2023-12-29), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

2) 일련번호(3)
도시지역, 자연녹지지역(2023-12-29), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포
함)

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 일련번호(1, 3)은 인근 사유지에 개설된 비포장 도로를 경유하여 접근 가능하며, 통행 제
한 가능성 등 기타 법률관계는 별도 확인을 요함.

3) 일련번호(1) 지상에 후첨 사진용지와 같은 타인 소유로 탐문되는 가설건축물 및 컨테이너
등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(1층) 및 다가구주택(2층~4층)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비(주택부분) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 1 지상에 가설건축물 및 컨테이너 등이 소재함
- 목록 1, 2 인근 사유지 비포장 도로 경유하여 접근 가능, 통행 제한 가능성 등과 기타 법률관계 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경51429 (1)

소재지: 충청남도 서산시 대산읍 독곶리 99-86

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층~4층 다가구주택)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 1161.00㎡ (약 351평)

건물부지 면적: 1014㎡ (건축물대장 기준)

제시외 토지 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 703.44㎡ (약 213평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물

주요 용도: 1층 근린생활시설, 2층~4층 다가구주택

제시외 건물 면적: 4.00㎡ (가설건축물 및 컨테이너 등)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 1,325,683,120원 (13억 2568만원)

채권자: 주식회사충남유통 (임의경매 신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 서산시 대산읍 독곶리 소재 "독곶1리마을회관" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 중소규모 공장 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

북측 인근으로 평신1로(국도29호선)가 통과하여 타 도로망과의 연계성이 양호합니다.

동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 접근성 및 도로 상태

남측으로 시멘트 포장된 도로 및 비포장 도로를 이용합니다.

해당 도로는 인근 사유지를 경유하여 접근 가능하며, 통행 제한 가능성 등 기타 법률 관계 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 3월 22일 접수된 중소기업은행 근저당권(600,000,000원)입니다.

해당 근저당권 이하의 모든 권리(후순위 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 730,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

총 6명의 임차인이 파악되었으며, 이 중 '홍순덕' 임차인은 대항력이 있는 것으로 명시되어 있습니다.

* 홍순덕: 전입일자 2018-02-19, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 있음.

- 본 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 명도 진행 시 예상치 못한 금전적 부담 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 박정우: 전입일자 2018-07-05, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 박치영: 전입일자 2022-12-08, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 오종석: 전입일자 2024-11-22, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 조양순: 전입일자 2024-09-09, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 주식회사하나이앤씨(김종수): 전입일자 2018-07-04, 보증금 0원, 차임 300,000원, 대항력: 없음.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 기준으로는 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 '홍순덕'의 경우, 명확한 보증금 및 차임 정보가 없어 실제 인수 여부나 법률관계에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 지역 분석

본 건물은 1층 근린생활시설 및 2~4층 다가구주택으로 구성되어 임대 수익 창출이 가능한 복합 용도입니다.

주변은 근린생활시설 및 중소규모 공장이 혼재된 지역으로, 지역 경제 활동과 연계성이 있습니다.

4.2. 주변 시세

서산시 대산읍 독곶리 일대는 산업단지(대산3 일반산업단지 등) 배후 수요와 연계된 지역으로, 최근 수년간 부동산 가격의 변동성이 나타나고 있습니다.

주변에 유사한 규모의 근린주택 또는 다가구주택의 직접적인 매매 사례를 파악하기는 어려우나, 일반 단독주택 및 근린생활시설 매물이 8천만원에서 2억 5천만원 사이로 다양하게 거래되고 있는 것으로 보입니다.

본 물건은 감정가가 13억 2568만원으로, 현재 주변 시세와의 비교 분석 및 정확한 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동측 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본 물건과 직접적으로 인접한 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 주변 혐오시설

서산시 대산읍 지역은 대규모 산업단지가 밀집해 있으나, 본 물건 주변에서 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 대규모 산업단지 인근 지역의 특성상, 장기적인 환경적 영향 등에 대한 간접적인 고려는 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적 리스크

* 도로 접근성: 남측 인접 사유지의 비포장 도로를 경유해야 하므로, 통행 제한 가능성 및 법적 분쟁 소지가 있습니다. 관련 법률 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 건물 및 토지 지상에 가설건축물 및 컨테이너 등 제시외 물건이 소재하고 있습니다. 일괄매각 대상이나, 이들 물건의 소유권, 철거, 원상복구 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임차 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(홍순덕): 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 금전적 부담 또는 법적 분쟁 발생 가능성이 높습니다. 반드시 임차인과의 직접 소통 및 관련 서류 확인을 통해 정확한 권리관계를 파악해야 합니다.

6.3. 건축물 관련 리스크

* 건축법상 도로: 본 건의 토지 이용 계획에 '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로'가 일부 포함되어 있어, 도로 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

* 가축사육 제한: 도시지역, 자연녹지지역이며 가축사육제한구역(200m 일부제한)에 해당하므로, 향후 건축물 용도 변경 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 대산읍에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2~4층 다가구주택으로 구성되어 있어 지역 내 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다. 산업단지와의 근접성은 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

그러나, 사유지를 경유하는 도로 접근성 문제, 대항력 있으나 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재, 제시외 가설건축물 등은 명도 및 법률적 측면에서 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 권리관계는 투자 전반에 큰 영향을 미치므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서산시 대산읍 지역의 산업단지 배후 수요 및 장기적인 발전 가능성.

* 근린생활시설 및 다가구주택 복합 건물로 인한 다양한 임대 수익 창출 가능성.

* 감정가 대비 현 시세 비교 분석을 통한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,325,683,120원 (13억 2568만원)

인수 보증금 합계 (제공 정보 기준): 0원

(단, 대항력 있는 임차인 홍순덕에 대한 보증금/차임 정보 미상이므로, 실제 인수될 보증금이나 명도 비용은 별도 확인 필요)

본 물건의 성공적인 투자를 위해서는, 감정가를 기준으로 하되 상기 명시된 리스크 요인(도로, 임차인, 제시외 건물 등)을 종합적으로 고려하여 현장 조사와 전문가의 법률 및 권리 분석을 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요하며, 잠재적 리스크 해소 비용까지 감안하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.