나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51457 [1] 충청남도 당진시 채운동 1124 채운공원휴먼빌아파트 105동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 채운동 소재 ""당진중학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 제반차량 진·출입 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하고 운행횟수 및 배차간격 등을 감안하면 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제7층 제704호로서,
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전, 승강기, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, 현황 ""아파트건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측에 왕복 2차선 포장도로를 통해 단지내 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-24)(당진정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(당진고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51457 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 채운동 1124 채운공원휴먼빌아파트 105동 7층704호

* 용도: 아파트

* 감정가: 230,000,000원

* 토지 면적: 74.25㎡ (약 22.46평)

* 건물 면적: 118.43㎡ (약 35.82평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 당OOO

1.1. 건물 상세 정보

* 건물 사용승인일: 2009년 12월 15일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물

* 건물 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감

* 건물 내벽: 벽지도배 등 마감

* 창호: 하이새시 창호

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 충청남도 당진시 채운동에 위치하며, "당진중학교" 남측 인근입니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난합니다.

* 교통 상황:

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 노변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태:

* 본건 남측으로 왕복 2차선 포장도로를 통해 단지 내 공공도로와 연결됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(당진정보고등학교, 당진고등학교), 하수처리구역에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을5, 2019년 12월 27일 접수, 당진축산업협동조합 근저당권 (180,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황:

* 매각으로 인해 을5 근저당권 이하 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

* 전체 등록된 채권 총액은 372,421,416원입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 확인되지 않았습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

* 다만, 기타 참고사항에 임대 관례 및 기타 내용이 '미상'으로 기재되어 있어, 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 이는 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

* 아파트 단지를 중심으로 주거지역이 형성되어 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어집니다.

* 이용 현황:

* 본 물건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* "당진중학교"와 인접해 있으며, "당진정보고등학교", "당진고등학교" 등이 가까이 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설:

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 교통 편의:

* 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 차량을 통한 시내외 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계:

* 기타 참고사항에 임대 관례 및 내용이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 경우, 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 법적 제한 사항:

* 토지 이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설:

* 주변 지도 검색 결과, 해당 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 당진시 채운동에 위치한 아파트로, 교육 시설과 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 속합니다.

* 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 다만, 임대차 관계에 대한 '미상' 표기는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 인프라:

* 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활에 필수적인 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적인 단지입니다.

* 명확한 권리 관계:

* 경매 물건임에도 불구하고 권리 관계가 명확하여 안전하게 낙찰받을 수 있습니다. (모든 후순위 권리 소멸)

* 우수한 입지:

* 당진시의 주요 지역 접근성이 좋고, 교통 편의성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 최근 매매 사례 (118.43㎡, 2층): 202,000,000원 (2026년 7월 11일)

* 본건은 118.43㎡, 7층으로, 동일 면적 2층 매물(202,000,000원) 대비 층수 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

* 감정가는 230,000,000원이며, 이는 2층 매물 대비 약 13.8% 높은 가격입니다. 7층의 층수 이점을 고려하더라도, 감정가를 상회하는 입찰은 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 최근 매매 사례와 감정가, 층수 프리미엄 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 225,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.