나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11901 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1464 아크로텔천안두정 12층에이-1223호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 지하철1호선 ‘두정역’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 시설과 일부 주거용 시설 등이 소재하는 상업지대로서 제방 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진충입이 용이하고, 도보권 내에 시내버스 정류장과 지하철1호선 '두정역'이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하4층 지상12층 내 12층 에이-1223호로서
(사용승인일: 2015.07.31)
외벽 : 외장 석재류 붙임, 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지및 타일붙임 등 마감.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건물의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 25미터, 남측 및 북측으로 노폭 약 20미터 동측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경11901 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 기본 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1464 아크로텔천안두정 12층 에이-1223호

건물명: 아크로텔천안두정

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2015년 07월 31일

감정가: 59,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

면적 정보

* 토지면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

* 건물 전용면적: 22.51㎡ (약 6.81평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 지하철1호선 ‘두정역’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용, 업무용 및 일부 주거용 시설이 혼재된 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 도보권 내에 시내버스 정류장 및 지하철1호선 '두정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 북부2지구

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로1류(폭 10m~12m)와 접함.

* 기타: 가축사육제한구역 (타법에 의한 전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 본 건은 강제경매로 진행 중이며, 선순위 임차권이 존재하여 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 03월 30일

* 확정일자: 2019년 02월 18일

* 배당신고일자: 2023년 04월 26일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: 임대차보증금 50,000,000원에 대한 주택임차권 등기가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

3.3. 말소 기준 권리

* 대전지방법원 천안지원 강제경매개시결정 (2025타경11901) 등기 (접수일자: 2025-06-19)

3.4. 인수되는 권리

* 주택임차권 (을구 1번): 임대차보증금 50,000,000원. 전입일자 2023.3.30, 확정일자 2019.2.18. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 두정동 일대는 지하철1호선 두정역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

다양한 상업용 및 업무용 시설과 일부 주거용 시설이 공존하고 있어 일반적인 상업지대의 특성을 보입니다.

4.2. 지역 특성

천안시의 주요 도심 중 하나인 두정동 지역은 교통 접근성이 우수하며, 관련 법규에 따른 개발 및 관리 계획이 적용되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

두정역 인근에 위치하여 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔로서 업무시설로 이용 중이며, 1인 가구나 소규모 사업자에게 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차권으로 인한 보증금 인수 문제입니다.

임차인 김 의 보증금 50,000,000원은 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 인수 보증금의 비율이 높아 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

주변 시설 조사 결과, 본 건과 직접적인 관련이 있거나 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (참고: 해당 정보는 일반적인 공개 정보 기반으로, 추가적인 현장 조사를 권장합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 지하철1호선 두정역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상업 편의성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 50,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있어, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

최근 동일 건물 12층 매매 사례가 79,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 임차보증금을 제외한 실제 매수인의 총 투자 비용을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 우수한 접근성과 편의성

* 천안시의 주요 상업지구 내 위치

* 상대적으로 낮은 감정가 (최근 실거래가 대비)

* 임차보증금 인수 시, 향후 임대 수익률 및 시세차익 계산에 적극 반영 필요

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

최근 동일 건물, 동일 층(12층)의 매매 사례가 79,000,000원에 거래되었습니다.

매수인이 인수해야 하는 임차보증금은 50,000,000원입니다.

따라서, 시장가치(79,000,000원)에서 인수 보증금(50,000,000원)을 차감한 금액을 잠재적 최대 입찰가로 고려할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 기준 예상 최대 입찰가: 79,000,000원 - 50,000,000원 = 29,000,000원

감정가(59,000,000원)와 최근 실거래가(79,000,000원) 간의 차이가 크므로, 법원 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근할 경우 예상 입찰가는 더욱 낮아질 수 있습니다. (예: 59,000,000원 - 50,000,000원 = 9,000,000원)

현 시세 및 인수되는 임차보증금 부담을 종합적으로 고려하여, 29,000,000원 ~ 39,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.