나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20382 [1] 충청남도 부여군 남면 마정리 124 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제 · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 남면 마정리 소재 ""마정2리 노인회관"" 남동측 인근에 위치하
며 주위는 농가주택, 전, 임야 등으로 형성된 농촌지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 군내버스 승강장이 소재하며 승강장까지의 거
리 및 군내버스 운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으로 보
아 일반적인 대중교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 완경사 및 평지를 이루고 있고 인접토지 및 인접도로와 고저차 있으
며 주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

흙벽돌구조 목조보강 함석지붕 단층건으로
외벽 : 목조보강 수성페인트 등
내벽 : 벽지 등
창호 : 유리창호 등입니다.

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 부합물이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 흙벽돌구조 스레트지붕으로 되어 있으나 1979년에 사용승인된 것
으로 되어 있는 오래된 건물로서 구조보강 및 지붕교체 등으로 인하여 공부상 구조가
상이하나 대체로 동일성이 인정되는 것으로 판단되어 공부상 건물로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각.제시외 건물 포함(목록1.은 오래된 건물로 구조보강 및 지붕교체 등으로 공부상 구조가 상이하나 대체로 동일성 인정하는 것으로 판단되어 공부상 건물로 평가함)
지분매각임. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

논산지원 2025타경20382 (1)

1.2. 소재지

충청남도 부여군 남면 마정리 124

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

69,903,400원 (6천9백90만 3천4백원)

1.5. 토지 면적

총 토지 면적: 598.00㎡ (약 181.2평)

매각 대상 토지 지분 면적: 91.9724㎡ (약 27.8평)

1.6. 건물 면적

총 건물 면적: 68.43㎡ (약 20.7평)

건물 제시외 면적: 14.69㎡ (약 4.5평)

매각 대상 건물 지분 면적: 10.52㎡ (약 3.2평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

1.8. 경매 구분

부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 충청남도 부여군 남면 마정리 소재 "마정2리 노인회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 전, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 군내버스 승강장이 소재합니다. 승강장까지의 거리, 군내버스 운행 빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 가축사육제한구역입니다.

2.4. 인접 도로 상태

세로와 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.5. 주변 시설

물건지 인근에 "마정2리 노인회관"이 위치해 있습니다. 주변은 주로 농경지와 소규모 주택 단지로 구성되어 있으며, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다. 농촌 지역 특성상 혐오시설 등 특별히 기피될 만한 시설은 현재까지 검색되지 않았으나, 상세한 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 6월 24일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매개시결정 (등기부표시: 갑3) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인 현황

* 임차인: 라

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1998년 12월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있어 매수인에게 권리를 주장할 수 있습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 신고되어 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 법률적 검토 및 명도 시뮬레이션이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다.

3.4. 기타 권리사항

* 토지 등기부 요약

* 소유권 보존: 1980년 9월 8일, 문봉모

* 소유권 이전: 2025년 5월 22일, 라병금 외 5명 (상속)

* 강제경매: 2025년 6월 24일, 주식회사한빛자산관리대부 (말소 예정)

* 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2025년 5월 22일, 라병금 외 5명

* 강제경매: 2025년 6월 24일, 주식회사한빛자산관리대부 (말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 부여군 남면 마정리 지역은 농업이 주를 이루는 농촌 지대로, 상업 활동이 발달하지 않은 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 별다른 상업 시설이 발달해 있지 않으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공시설

* 인근에 "마정2리 노인회관"이 위치해 있습니다.

* 군내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설 접근은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보만으로는 인근 교육 시설에 대한 파악이 어렵습니다.

5.3. 의료시설

제공된 정보만으로는 인근 의료 시설에 대한 파악이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물의 지분만 매각 대상이므로, 전체 소유권 확보가 아닌 공유 지분만을 취득하게 됩니다. 이로 인해 다른 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

등기부상 공유자가 존재하므로, 공유자 우선매수권이 행사될 수 있습니다. 공유자 우선매수권 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 기일에 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

임차인 라 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 부담은 없으나, 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 매수 후에도 해당 임차인이 주택을 점유할 권리를 주장할 수 있음을 의미하므로, 명도 절차 진행 시 추가적인 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화 및 공부상 차이

건물은 1979년 사용승인된 오래된 건물로, 구조 보강 및 지붕 교체 등으로 인해 공부상 현황과 실제 구조가 상이합니다. 이러한 차이에도 불구하고 공부상 건물로 평가되었으나, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 제시외 건물 포함

본건에는 별도 제시외 건물 면적이 포함되어 매각됩니다. 이에 대한 정확한 현황 파악 및 활용 계획 수립이 필요합니다.

6.6. 혐오시설 존재 여부

현재까지 공개된 정보 및 검색 결과로는 본 물건 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 입지 파악을 위해서는 현장 답사를 통한 추가적인 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 충청남도 부여군 남면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 건입니다. 지분 매각이라는 특성상 전체 소유권 확보가 어렵고, 공유자 우선매수권 및 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 권리 관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 건물 노후화 및 제시외 건물 포함 등 고려해야 할 사항들이 있습니다.

7.2. 매각 대상 범위

토지 및 건물에 대한 지분만 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 농촌 지역의 저평가된 부동산 지분 투자 기회

* 대항력 있는 임차인이 있으나 실질적 보증금 인수 부담 없음

8.2. 주의할 점

* 지분 매각으로 인한 소유권의 제한

* 공유자 우선매수권 행사 가능성

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 절차 고려 필요

* 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 건축물표제부 JSON 데이터에는 시세 정보가 포함되어 있지 않으며, 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 또한 제공되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 정확한 현 시세 분석 및 시세 대비 적정 가격 산출이 어렵습니다.

부여군 남면 마정리 지역의 부동산 시세 정보는 공개된 자료만으로는 파악하기 어려우며, 유사 물건의 거래 사례 또한 드물어 정확한 시세 분석에 제한이 있습니다. 일반적으로 농촌 지역의 노후된 단독주택 지분은 수요층이 제한적일 수 있습니다.

본 물건의 가치 평가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 이루어져야 합니다.

* 인근 지역의 유사 부동산 (토지, 단독주택) 거래 사례 및 현재 매물 시세 조사

* 건물의 실제 상태, 노후도, 수리 필요성 등 현장 조사

* 지분 매각으로 인한 제약 조건 고려

* 경매 물건의 특성 (강제경매, 채권액, 말소기준권리 등)

* 경쟁 입찰자 수 및 심리적 요인

9.2. 예상 입찰가 산정 가이드라인

본 건은 농촌 지역의 단독주택 지분 매각 건으로, 지분 매각의 특수성과 농촌 지역의 부동산 특성을 감안할 때, 일반적인 아파트나 도심지 주택과는 다른 접근이 필요합니다.

* 감정가: 69,903,400원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 채권액 (경매 신청액): 36,874,628원

직접적인 시세 정보가 부족하므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 방문 및 주변 시세 조사를 선행해야 합니다. 일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 50% ~ 70% 범위에서 고려될 수 있으나, 이는 시장 상황, 경쟁 정도, 물건의 하자 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 자료만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.