나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502761 [1] 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 8층839호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 '도담동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상8층 건물 내 제8층 제839호로서,
외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창 홍 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
※본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및 탐문에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 각각 왕복2차선, 4차선의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.
(2) : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.
(3) : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경502761 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 8층839호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상8층 건물 내 제8층 제839호

사용승인일: 2014년 5월 9일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 102,000,000원

토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

전용면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

건축물대장상 면적(전유부): 24.026㎡

토지/건물 지분 면적: 각 7.817㎡ / 24.026㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 '도담동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

서측 및 동측으로 각각 왕복 2차선, 4차선 도로가 소재합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 세종세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주택임차권 (을1, 을1-2): 임차인 이 는 2021년 10월 8일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

등기부등본상 주택임차권(을1)은 100,000,000원이며, 변경사항(을1-2)에서도 인수 조건으로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

채권자 이 (이 )의 강제경매(갑5) 신청 보증금은 105,000,000원입니다.

임차인 이 의 보증금은 105,000,000원, 차임은 0원으로 파악됩니다.

주의: 임차인 이 는 대항력이 있으며, 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 특이사항

선순위임차권 및 대항력있는 임차인이 존재합니다. (상세 내용은 3.2. 참조)

임대차 관계는 명확하지 않은 부분이 있으며, 임대미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 세종시 도담동의 중심 상업지역에 위치하여 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집해 있습니다.

도담동 행정복지센터 인근으로 주민 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세

최근 2026년 5월~6월 거래 사례를 보면, 동일 건물 '세종한신휴시티' 내 유사 면적(약 24.03㎡)의 오피스텔 매매가는 70,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

더 넓은 면적(약 40.95㎡)의 경우 125,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

현재 감정가는 102,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다는 높지만, 가장 높은 거래가와는 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 및 업무 복합 지역으로, 도담동 행정복지센터, 다수의 근린생활시설, 은행, 병원 등이 인근에 소재합니다.

대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 8층 건물 중 8층에 위치합니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

전용면적 24.03㎡ (약 7.27평)으로 1~2인 거주 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

본건은 대항력 있는 선순위 임차인 이 가 존재하며, 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기상 임차보증금은 100,000,000원, 임차인 현황 및 경매 신청 보증금은 105,000,000원으로 파악되어, 최악의 경우 105,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

이는 본 경매 물건의 감정가 102,000,000원보다 높은 금액이므로, 인수 보증금의 규모가 매우 큰 리스크 요인입니다.

주의사항: 임차인 이 는 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

6.2. 기타

건물 이용 상태 확인 시 폐문부재 등으로 건축물대장상 현황도를 참고하였으므로, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금이 감정가를 초과할 가능성이 있는 점은 매우 큰 부담입니다.

경매 절차 진행 시 임차인과의 협의 또는 배당 결과 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

세종시 도심지 내 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대.

행정중심복합도시의 개발 계획에 따른 장기적 가치 상승 가능성.

건물 자체의 신축 연도(2014년)가 비교적 최근 편이어서 자산 가치 유지 용이.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 이를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. (단, 임차인 이 의 실제 보증금 인수 리스크는 6.1.항을 반드시 참조하시기 바랍니다.)

최근 유사 면적(약 24.03㎡) 오피스텔 실거래가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

감정가: 102,000,000원

시장 가격 추세를 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

참고사항: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금(105,000,000원)을 제외하고 산정한 가격이며, 실제 낙찰 시에는 임차인 보증금 인수 리스크로 인해 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.