나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502725 [1] 세종특별자치시 연서면 쌍류리 98 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연서면 쌍류리 소재 ""생천마을"" 서측 인근에 소재하며, 주위는 전원
주택 및 주거나지, 기존 농가주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 동측 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 상업용 건물의 부지임.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 포장된 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 ""건물개황도 및 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<제시외 건물>
일반철골구조 기타지붕 2층 근린생활시설
(사용승인: 2024.4.18.)
외벽: 인조석타일 및 징크판넬 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

1,2층 공히 일반건축물대장상 용도는 근린생활시설(사무소)이며, 현황은 폐문 및 이해관계인
부재임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

외부계단 및 차양은 건물가격에 포함 평가하였으며, 텐트 1식 및 사우나시설 7식은 이동이
가능한 물건이므로 평가 제외하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 지상에 텐트 1식 및 사우나시설 7식이 소재하나 이동이 가능한 물건이므로 평가 제
외하였음.

물건 비고

일괄매각.
2025타경502725 사건의 감정평가서 중 제시외 건물 ㉠은 매각목록 목록2와 동일 건물임.
목록1 지상의 텐트 및 사우나시설은 매각에서 제외하고, 정원수는 토지 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
목록2의 외부계단, 차양 및 LPG가스보관함은 감정평가 및 최저매각가격에 포함되었으나, 이동 가능한 사우나시설은 감정평가 및 매각에서 제외함.
목록2는 일반건축물대장상 지상 1층 임시창고 철파이프 22.4㎡ 가설건축물 원상복구 및 자진철거명령으로 인해 건축과-6590호로 2025. 3. 6. 위반건축물로 등재되었나, 감정평가시 목측되지 않음.
목록3의 관정 및 보호박스(2025타경3781 감정평가명세표 ㉠), 옹벽, 수목 및 유아용 수영장은 토지 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
목록3의 이동가능한 천막, 철거가능한 사우나시설, 옥외분전반은 매각에서 제외함.
목록3의 관정은 감정평가시 관계기관 문의 결과 관정 관련 신고나 허가는 없으며, 목록1에 관정 신고가 있다고 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건현황

본 물건은 세종특별자치시 연서면 쌍류리 98번지에 위치한 근린생활시설입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경502725 (1)입니다.

감정평가액은 1,001,366,300원입니다.

토지 면적은 1459.00㎡ (약 441.34평)이며, 건물 면적은 총 213.69㎡ (약 64.64평)입니다.

(건물 2: 188.69㎡, 건물 4: 25㎡)

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 회OOOOOOOO입니다.

1.2. 특이사항

본 물건은 중복병합사건, 공동담보, 위반건축물 등의 특이사항이 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

감정평가서 상 제시외 건물 ㉠은 매각목록 목록2와 동일 건물입니다.

목록1 지상의 텐트 및 사우나시설, 목록3의 이동 가능한 천막, 철거 가능한 사우나시설, 옥외분전반은 매각에서 제외됩니다.

목록2의 외부계단, 차양 및 LPG가스보관함은 감정평가 및 최저매각가격에 포함되었으나, 이동 가능한 사우나시설은 제외됩니다.

목록3의 관정 및 보호박스, 옹벽, 수목 및 유아용 수영장은 토지 감정평가 및 최저매각가격에 포함됩니다.

목록3의 관정은 감정평가 시 관계기관 문의 결과 신고나 허가 내역이 없으며, 목록1에 관정 신고가 있다고 탐문 조사되었습니다.

목록2는 일반건축물대장상 지상 1층 임시창고 철파이프 22.4㎡가 가설건축물로 위반건축물에 등재되었으나, 감정평가 시 목측되지 않았습니다.

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 연서면 쌍류리 소재 "생천마을" 서측 인근에 위치한 농촌지대에 속합니다.

주변 환경은 전원주택, 주거나지, 기존 농가주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있습니다.

차량의 출입이 용이하며, 동측 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 부정형의 평지이며, 상업용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

본건 토지는 북측 및 동측으로 포장된 세로와 각각 접해 있습니다.

토지 이용계획은 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 임차인: 우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었습니다.

3.2. 등기부현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

토지 등기부 요약:

* 갑1: 소유권 이전 (장국현, 1981-10-15)

* 갑2: 소유권 이전 (우주원, 2021-03-17)

* 을3: 근저당권 (회덕농업협동조합, 348,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 지상권 설정 (회덕농업협동조합) - 말소

* 을5: 근저당권 (회덕농업협동조합, 120,000,000원) - 말소

* 갑5: 가압류 (충남신용보증재단, 30,000,000원) - 말소

* 갑6: 가압류 (신탄진농업협동조합, 49,687,194원) - 말소

* 갑7: 임의경매 (회덕, 305,009,395원) - 말소

* 갑8: 가압류 (세종신용보증재단, 44,760,000원) - 말소

* 을8: 근저당권 (우인기, 200,000,000원) - 말소

* 을9: 근저당권공동담보목록 (김상훈, 500,000,000원) - 말소

* 갑9: 가압류 (우인기, 133,982,000원) - 말소

건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권 보존 (주식회사더핀란드, 2024-07-12)

* 을1: 근저당권 (회덕농업협동조합, 348,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (회덕농업협동조합, 120,000,000원) - 말소

* 갑2: 가압류 (우인기, 159,000,000원) - 말소

* 을5: 근저당권 (김상훈, 500,000,000원) - 말소

* 갑3: 임의경매 (회덕농업협동조합, 308,944,814원) - 말소

말소기준권리는 토지 등기부의 을3 근저당권, 건물 등기부의 을1 근저당권으로, 이들을 제외한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 세종특별자치시 연서면 쌍류리의 농촌지대 내에 위치하며, 주변은 전원주택 단지 및 농경지가 주를 이룹니다.

지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설로서의 입지가 가능하나, 대규모 상권 형성에는 한계가 있습니다.

"생천마을" 인근에 위치하여 지역 내 접근성은 있으나, 차량 이용이 필수적입니다.

인근에 노선버스 승강장이 있어 지역 내 이동은 가능합니다.

현재 건물은 공실 상태이며, 일반건축물대장상 용도는 근린생활시설(사무소)입니다.

5. 생활정보

주변은 조용하고 한적한 농촌 환경을 제공합니다.

자연 친화적인 주거 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

대중교통 이용은 인근 버스 승강장을 통해 가능하나, 주요 도심으로의 접근성은 차량 이용에 크게 의존합니다.

생활 편의 시설은 도심에 비해 부족할 수 있습니다.

세종특별자치시 연서면 쌍류리 98 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 현재 보고서 작성 시점 기준으로 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적리스크

위반건축물 등재: 목록2 건물(총면적 213.69㎡ 중 일부)에 22.4㎡ 규모의 임시창고가 위반건축물로 등재되었으며, 원상복구 및 자진철거명령이 있었던 이력이 있습니다. 이는 추후 철거 비용 발생 또는 건축물 사용에 제한을 줄 수 있는 리스크 요인입니다.

이동 가능한 시설 제외: 텐트, 사우나 시설, 천막, 옥외 분전반 등 이동 가능하다고 판단되는 시설은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 불분명한 점은 현장 조사 시 점유자와의 명확한 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없고 보증금/차임이 0원입니다.)

농촌 지역의 상권 활성화 한계: 주변 지역의 특성상 상권 활성화나 임대 수익 창출에 제약이 있을 수 있습니다.

관정 관련 불확실성: 목록3의 관정은 신고나 허가 내역이 없으나, 목록1의 관정은 신고 내역이 있는 것으로 탐문 조사되어, 용수 사용 및 관리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 세종시 근교 농촌지대에 위치한 근린생활시설로서, 넓은 토지 면적(1459.00㎡)과 신축에 가까운 건물(213.69㎡)을 포함하는 일괄 매각 물건입니다.

비교적 최근에 사용 승인된 건물들이 있으나, 일부 위반건축물 등재 이력이 존재하여 이에 대한 정확한 확인 및 향후 조치 방안 검토가 필수적입니다.

권리 관계는 대부분 소멸 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다.

주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 농촌지대이며, 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

향후 활용 방안에 따라 가치가 달라질 수 있으며, 투자 시 잠재적 리스크 요인(위반건축물 등)을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

세종시 인근 지역: 세종시의 지속적인 개발 및 확장 가능성에 따른 수혜 지역이라는 지리적 이점이 있습니다.

넓은 토지 면적: 1459.00㎡ (약 441.34평)의 넓은 토지는 향후 증축, 신축, 또는 다양한 사업 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

비교적 신축 건물: 2024년에 사용 승인된 건물들이 있어 즉시 사용하거나, 최소한의 리모델링으로 활용 가치를 높일 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득함으로써 활용 가치를 극대화하고 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

경매 물건: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,001,366,300원을 기준으로, 현장 조사, 주변 시세, 물건의 현황 및 잠재적 리스크(위반건축물 복구 비용, 향후 활용 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 경쟁 상황과 물건의 특수성을 반영하여 결정하시기 바랍니다.

정확한 낙찰가 예측은 어렵지만, 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 시장 수요와 가치 평가를 고려하여 결정될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.