나이스옥션 법원경매 제천 2025타경121 [1] 충청북도 제천시 송학면 시곡리 185 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 송학면 시곡리 소재 ""시곡삼거리"" 남동측 근거리에 위치합니다. 본건 주위는 국도주변 농촌지대로서 제반 입지여건은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복2차선의 도로를 통해 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천구역(125_골안천_소하천구역)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다

공부와의 차이

해당사항 없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2,3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 건물로서,

외벽 : 샷시 등으로 마감하였습니다.
내벽 : 페인팅 등으로 마감하였습니다.
창호 : 샷시창호 등으로 마감하였습니다

이용상태

교육연구시설(현황 공실)로 이용 중이며, 관리상태는 외부 유리가 다수 파손되어 있는 등 나쁩니다.

설비내역

위생 및 급배수실버

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.건물은 장기간 공실로 방치, 외부 유리가 다수 파손, 내부 전기시설 등도 장기간 미사용된 것으로 보임.
3.매각 대상인 제시외 변전설비, 판넬조 천막지붕 창고, 정화조시설 소재(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 제천지원 2025타경121 (1)

소재지: 충청북도 제천시 송학면 시곡리 185

용도: 교육연구시설

토지면적: 2977.00㎡ (약 900.5평)

건물면적: 2325.60㎡ (약 703.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO (농협은행)

1.2. 감정평가 요약

감정가: 1,834,458,800원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본건은 충청북도 제천시 송학면 시곡리 소재 "시곡삼거리" 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 국도변 농촌지대로, 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

본건 서측으로는 왕복 2차선의 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.2. 토지 이용계획

본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 접도구역, 소하천구역(125_골안천_소하천구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 이후 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리가 설정되었습니다.

건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리 변동 및 권리 설정 내역을 보입니다.

3.2. 채권자 및 채무 총액

등기부상 채무 총액은 1,093,486,800원입니다.

주요 채권자는 말소기준권리인 농협은행주식회사이며, 최초 근저당 설정액은 1,032,000,000원입니다.

본 경매의 신청 채권자는 농협은행입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매의 말소기준권리는 2023년 9월 6일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을18)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물이 장기간 공실로 방치되었다는 점을 고려할 때, 추가적인 인수 대상 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 제천시 송학면 시곡리는 국도변 농촌지대로, 상업 활동이 밀집된 지역은 아닙니다.

인근에는 국도를 이용하는 차량을 위한 소규모 편의시설이나 주유소 등이 있을 수 있으나, 대규모 상권 형성은 미미한 것으로 파악됩니다.

주요 상업시설 및 금융기관 등은 차량으로 이동해야 하는 제천시내에 위치할 것으로 예상됩니다.

지역 산업 특성을 고려한 수요 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설로는 지역 내 소규모 마트, 주유소 등이 있을 수 있으며, 기본적인 생활 편의는 어느 정도 해결 가능할 것으로 보입니다.

종합병원 및 대형 의료시설, 대형 쇼핑몰, 고등 교육 시설 등은 제천시내 이용이 불가피할 것으로 예상됩니다.

인근에 "시곡삼거리"가 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.

주변에 알려진 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 농업 관련 시설이나 국도변 소규모 공장 등의 존재 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태

건물이 장기간 공실로 방치되어 외부 유리가 다수 파손되었으며, 내부 전기시설 등도 장기간 미사용된 것으로 보입니다.

이로 인해 상당한 수준의 수리 및 보수가 필요하며, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 외 제시외 물건으로 변전설비, 판넬조 천막지붕 창고, 정화조시설이 소재하며, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.2. 권리 관계

다수의 압류 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권 총액이 감정가를 상회하여 경매 취소 가능성은 낮습니다.

6.3. 기타 리스크

장기 미사용으로 인한 시설 점검 및 복구 비용이 예상됩니다.

토지 이용계획상 가축사육제한구역, 소하천구역 등이 포함되어 있어 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제천시 송학면에 위치한 교육연구시설로, 넓은 토지와 건물 면적을 확보하고 있습니다.

채권 총액이 감정가를 초과하고 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 다수 설정된 점으로 보아 경매 절차 진행 가능성은 높습니다.

그러나 건물의 심각한 노후화 및 파손 상태로 인해 상당한 규모의 리모델링 또는 재건축 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

주변 환경이 농촌지대임을 감안할 때, 본 물건의 활용 방안에 대한 면밀한 사업성 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력 (계획관리지역).

교육연구시설 외 다른 용도로의 전환 가능성 검토.

제천시 및 주변 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 경매는 임차인의 인수 보증금이 없는 상태입니다.

건물 상태의 심각한 노후화, 수리 비용, 향후 운영 및 관리 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 기준으로 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 거쳐 조정하는 것이 바람직합니다.

이는 대략 1,284,000,000원 ~ 1,467,000,000원 범위에서 검토될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.