나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51421 [1] 충청북도 청주시 서원구 현도면 매봉리 산61-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51421 [1] 충청북도 청주시 서원구 현도면 매봉리 산61-1 임야 경매

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청주지방법원 경매1계 2025타경51421 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 현도면 매봉리 산61-1 | 감정가: 94,587,500원 | 최저가: 89,182,500원 | 용도: 임야

1. 청주지방법원 2025타경51421 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51421 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 현도면 매봉리 산61-1

용도: 임야

감정가: 94,587,500원

토지면적: 10,810.00㎡ (약 3,270평)

토지 지분율: 1081000 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본건은 충청북도 청주시 서원구 현도면 매봉리에 위치한 임야입니다. 주변에는 자연림과 농경지가 혼재되어 있으며, 서측 인근으로 남청주 현도 일반산업단지가 조성 중에 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 거리를 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 완경사 지형으로 현재 자연림 상태로 이용 중입니다. 남측으로 약 2~3m 내외의 도로와 접해 있습니다.

본 물건의 가장 큰 특징은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 또한, 분묘 10여 기가 소재하고 있어 '분묘기지권' 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 최저 매각 가격에 제한이 있을 수 있습니다. '공유자 우선매수신고'가 가능하며, 이는 1회에 한해 행사될 수 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 청주시 서원구 현도면 소재 "매봉삼거리" 남동측 원거리에 위치하고 있습니다. 현재 주변은 자연림과 농경지가 주를 이루고 있으나, 서측 인근에 남청주 현도 일반산업단지가 조성 중에 있어 향후 지역 개발에 따른 변화가 예상됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 송OO입니다. 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 특별히 명시된 권리 제한 사항은 없으나, '토지 일부 지분 매각'이므로 낙찰 후 공유자들과의 관계를 명확히 해야 합니다. '공유자 우선매수신고'가 가능하므로, 입찰 전 공유자의 신고 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석

주변이 자연림과 농경지로 이루어져 있어 현재로서는 뚜렷한 상권 형성 지역은 아닙니다. 하지만 서측 인근에 남청주 현도 일반산업단지가 조성 중에 있어, 산업단지 개발에 따른 배후 수요 증가 및 관련 상권 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 농경지와 자연림이 혼재된 지역으로, 전형적인 전원 또는 산간 지역의 생활 환경을 가집니다. 인근 도로는 차량 접근이 가능하나, 도심과의 접근성은 중간 정도일 것으로 예상됩니다. 인근 산업단지 개발 시 관련 편의 시설 등이 확충될 가능성이 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 개발제한구역, 공익용산지로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가. 토지 일부 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사에 제약이 있을 수 있으며 공유자와의 분쟁 가능성이 있습니다.

나. 분묘기지권: 토지상에 분묘가 다수 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 토지 사용에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 사항이며, 최저 매각 가격에도 반영된 것으로 보입니다.

다. 개발제한구역 및 기타 제한: 도시지역 내 자연녹지지역이면서 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

라. 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 입찰을 통해 낙찰받은 금액으로 공유자가 매수할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 겉보기에는 자연림 임야로, 개발 가능성이 낮아 보일 수 있으나, 인근 남청주 현도 일반산업단지 개발 예정이라는 호재가 있습니다. 그러나 '토지 일부 지분 매각'과 '분묘기지권'이라는 중대한 권리 및 이용상 제약 사항이 존재합니다. 따라서 이러한 제한 사항들을 충분히 인지하고, 공유자와의 관계, 분묘기지권 관련 법률 검토 등을 면밀히 진행한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

가. 개발 호재: 남청주 현도 일반산업단지 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

나. 낮은 진입 장벽 (잠재적): 지분 매각 및 분묘 문제로 인해 일반 투자자들에게는 부담스러울 수 있으나, 관련 문제를 해결할 수 있는 전문 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

다. 재정비 기회: 지분 매각을 통해 공유물 분할 소송 등의 법적 절차를 거치거나, 공유자와 협의하여 단독 소유권 확보 및 개발 계획을 수립할 수 있는 기회를 모색해볼 수 있습니다.

법원 정보

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