나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101182 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 832-15 강후그로잉 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양여자고등학교"" 북서측 인근에 위치하며
주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 남동측 근거리에 지하철1호선
""안양역""이 소재하는등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 중 3층 301호로서
외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감등
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추오 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서 제1종근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(접합), 상대보호구역(만안초등학교.
세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(안양여자중.고등학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류
<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 후첨 ""내부구조도""는 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장상
건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이할 수 있으며 장기간 폐문
부재로 조사되는바 이해관계인은 내부확인을 요하는바 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101182 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 832-15 강후그로잉 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

토지면적: 27.11㎡ (약 8.20평) / 토지 지분: 27.1119㎡

건물면적: 43.86㎡ (약 13.27평) / 건물 지분: 43.86㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물명: 강후그로잉

건축년도: 2019년 03월 04일 (사용승인일 기준)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평지붕)

층수: 5층 건물 중 3층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양여자고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 1호선 "안양역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경: 제1종근린생활시설 및 공동주택 복합 용도로 건축된 건물이며, 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)에 해당하며, 만안초등학교, 안양여자중학교, 안양여자고등학교 등 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 세부적인 건축 및 개발 관련 제한 사항은 관할 교육지원청에 확인이 필요합니다. 또한, 대기관리권역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 임차권등기 (2024년 03월 20일 등기)가 있으며, 이는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 해당 임차권은 임대차보증금 260,000,000원, 전입일자 2022년 03월 10일, 확정일자 2022년 02월 18일의 조건입니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리: 2023년 02월 28일 접수된 케이비캐피탈의 가압류 (갑7)가 말소기준권리입니다.

선순위 권리: 을구 순위 5번의 주택임차권은 선순위 권리에 해당하며, 대항력이 있습니다.

인수되는 임차보증금: 임차인 황혜원 씨의 보증금 260,000,000원은 본 경매 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 감정가 253,000,000원보다 높은 금액으로, 경매 낙찰가가 보증금 전액을 변제하기에 부족할 가능성이 높으므로 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황혜원 (황 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 10일

* 확정일자: 2022년 02월 18일

* 배당신고일자: 2024년 03월 20일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 2019-04-17 공유자전원지분전부이전 (이승훈)

* 갑4: 2021-10-29 소유권이전 (이준섭)

* 을5: 2024-03-20 주택임차권 (황혜원, 260,000,000원) - 말소: 인수

* 갑6: 2022-09-16 소유권이전 (유재만, 매매 260,000,000원)

* 갑7: 2023-02-28 가압류 (케이비캐피탈, 25,359,513원) - 말소: 말소기준권리

* 갑8: 2025-06-23 강제경매 (한국주택금융공사, 287,300,678원) - 말소

* 갑9: 2025-09-02 압류 (국민건강보험공단) - 말소

등기부채권 총액: 285,359,513원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 안양동 지역은 안양역을 중심으로 한 상업 시설과 주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구가 확보되어 있습니다. 건물 자체에 제1종근린생활시설이 포함될 수 있어 상가 이용 또한 가능하며, 주거 밀집 지역과 근린 생활 시설의 입지 특성을 동시에 가지고 있습니다. 다만, 인근에 대규모 상업 지구보다는 중소규모 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 지하철 1호선 안양역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

교육시설: 안양여자고등학교, 안양여자중학교, 만안초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 이들 학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

편의시설: 안양역 주변의 상업 지역과 연계된 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행, 식당 등) 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 보증금 260,000,000원의 임차인 황혜원 씨가 대항력을 가지고 있어, 경매 낙찰가로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 감정가 253,000,000원보다 높은 보증금이므로, 인수 금액 발생 가능성이 매우 높습니다.

건물 내부 확인 어려움: 감정평가서에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장상의 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 장기간 폐문 부재 상태로 파악되어 내부 확인에 주의가 필요합니다.

교육환경 보호구역: 학교 주변에 위치하여 건축, 용도 변경 등에 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받으므로 제약 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양역 역세권에 위치하며 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 낙찰가로 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 현재 파악된 주변 시세로 볼 때, 물건 자체의 시장 가치가 임차인의 보증금보다 낮을 가능성이 있어 인수 금액에 대한 신중한 검토가 필수적입니다. 또한, 내부 확인이 어려운 상황도 투자 결정에 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안양역 역세권이라는 지리적 이점을 활용한 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다세대주택 및 제1종근린생활시설 복합 용도로, 다양한 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

선순위 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 총 투자 비용이 크게 달라지므로, 인수 금액을 정확히 산정하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 60㎡)의 다세대주택 매매가는 2억 8,500만원 ~ 3억 2,000만원 수준입니다. 본건 건물의 전용면적(43.86㎡)을 고려하여 역산 시, 대략 2억 700만원 ~ 2억 3,000만원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

감정가 2억 5,300만원 대비 시장 가치 하락 가능성을 고려하면, 입찰가는 2억 2,000만원 ~ 2억 3,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적으로 보입니다.

단, 이는 순수 물건 자체의 가치에 기반한 추정이며, 임차인의 보증금 2억 6,000만원을 낙찰 후 인수해야 할 경우 총 매수 비용은 예상 입찰가에 인수 보증금을 추가하여 계산해야 하므로, 실제 투자 금액은 이보다 훨씬 높아질 수 있음을 명확히 인지해야 합니다. 낙찰가 결정 시 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.