나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101187 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 689-135 주건축물제1동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""1호선 안양역"" 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역""1호선 안양역""이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제9층 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2013.02.20)

외벽: 석재붙임 마감 등입니다.
창호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 약20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(2015-08-13), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(안양여자중.고등학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

도시형생활주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 안양지원에서 진행 중인 2025타경101187 (1) 사건에 의한 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 안양지원 2025타경101187 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 689-135, 주건축물제1동 6층602호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 105,000,000원

* 토지 면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 토지 지분: 6.57㎡ (해당 호실의 토지 지분)

* 건물 면적: 18.26㎡ (약 5.52평)

* 건물 지분: 18.26㎡ (해당 호실의 건물 면적)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 9층 건물 중 6층 602호

* 사용승인일: 2013.02.20

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "1호선 안양역" 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본 물건이 위치한 지역은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 1호선 안양역이 소재하여 서울 및 수도권으로의 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 북서측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 중로1류, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구 미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정등기(2025.06.24. 접수)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (임차인: 김동환): 보증금 130,000,000원, 전입일자 2022.06.17, 확정일자 2022.05.27. 본 임차인은 대항력이 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다.

* 임차인 (임차인: 용수연): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.10.11. 본 임차인 또한 대항력이 있으며, 보증금 및 차임은 미상이나 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 말소 예정 권리: 상기 인수되는 권리를 제외한 나머지 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 1호선 안양역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업시설이 밀집된 지역에 속합니다.

* 주변에 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 많아 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 안정적인 임대수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 안양역을 중심으로 형성된 발달된 상권을 이용할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 안양역을 통해 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 안양역 주변의 다양한 상업시설, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 안양여자중학교, 안양여자고등학교 등이 소재하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 김동환 씨의 보증금 130,000,000원은 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 될 수 있습니다.

* 미상 보증금 임차인: 임차인 용수연 씨는 보증금 및 차임 정보가 미상이지만 대항력이 있어 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 만약 이 보증금이 인수될 경우, 총 인수 금액은 더 늘어날 수 있습니다.

* 소형 면적의 한계: 전용면적 18.26㎡ (약 5.52평)의 작은 원룸형 주택으로, 공간 활용성에 제한이 있을 수 있습니다.

* 향후 임대 시장 변동성: 도시형생활주택의 임대 수요 및 임대료는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 소형 면적으로 1인 가구 중심의 임대 수요를 기대할 수 있다는 점에서 투자 가치가 있습니다. 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 보증금액이 본 물건의 감정가 및 추정 시세보다 높기 때문에, 매수인은 인수하는 보증금만큼 추가적인 자금 부담 또는 손실이 발생할 가능성이 높습니다. 용수연 씨의 임차권 또한 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 높은 위험 부담을 안고 투자를 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 안양역 초역세권으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 실수요 및 투자용 적합: 1인 가구 수요가 꾸준한 지역에 위치하여 실수요자의 거주 만족도가 높을 수 있으며, 소형 면적으로 임대 수익 투자용으로도 고려해볼 수 있습니다.

* 안양 원도심 개발 기대: 안양시의 도시재생 및 원도심 개발 사업 진행에 따라 수혜를 입을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 105,000,000원

* 인수 보증금 (김동환): 130,000,000원

* 추정 시세: 주변 유사 면적의 다세대/빌라 매매 사례 (2017년식, 60.33㎡ 기준 285,000,000원, 60.84㎡ 기준 320,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 전용면적 18.26㎡ (약 5.52평) 기준, 1평당 약 15,000,000원 ~ 16,000,000원으로 추정 시, 약 82,800,000원 ~ 88,320,000원 (약 8천만원 ~ 9천만원) 수준으로 예상됩니다.

* 총 예상 투입 비용: 낙찰가 + 인수 보증금 130,000,000원

* 분석: 본 물건은 추정 시세보다 인수 보증금이 더 높게 책정되어 있습니다. 이는 매수인이 낙찰가 외에 최소 130,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미합니다. 만약 인수 보증금이 전액 변제되지 않고 잔액이 매수인이 인수되는 경우, 총 투입 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 매수인은 상당한 금전적 손실을 감수해야 합니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 입찰은 매우 신중하게 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 인수 보증금과 시세, 그리고 예상되는 손실액을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 손실을 최소화하는 관점에서, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다. 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 최종 결정 시에는 인수되는 보증금 전액이 배당되지 않을 경우의 잔액 인수 가능성, 그리고 용수연 씨의 임차권 인수 여부 및 금액을 면밀히 재확인하여 총 투입 비용을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.