나이스옥션 법원경매 평택 2025타경701 [1] 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 고덕신도시내 ""율포초등학교 ""동북측인근에 위치하며 주위는
고덕 백년광장을 중심으로 유사한 규모와 용도의 근린생활시설이 소재하는 외 주거용 고층
아파트단지(신동아파밀리에,어울림스퀘어,고덕 힐스테이트 등) 및 일부 공터 등이 남아 있는
성숙중인 중심상업지역임.

교통상황

고덕 신도시내 고덕중앙로 중심상업지역에 위치하여 제반 차량의 출입이 용이하며 전반적인
대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,(철근)콘크리트 슬래브지붕 지하2층/지상6층규모의 근린생활시설용도의
건물임.
-외벽:라임스톤 및 외장석재마감
-내벽;몰탈위 수성페인트,강화유리 등
-바닥:데코타일 등
-창호:강화유리창호

이용상태

현황 공실임.

설비내역

급배수,위생설비,옥내소화전,화재탐지설비,승강기설비 및 천정부착형 에어컨 설비가 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단지의 가로장방형토지로 근린생활부지임.

인접 도로상태등

남측으로 중로2류,서측으로 소로2류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

▶고덕동 1979-1
중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구),
소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>

▶고덕동 1979-2
중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구),
중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건물 전체가 공실상태로 보임.

물건 비고

본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 표식이 부착되어 있으나 그 성립여부는 불분명함(감정평가서 및 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경701 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워 주건축물 제1동 5층 502호

용도: 제1종근린생활시설 (상가)

감정가: 477,000,000원

토지 면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

건물 면적: 49.60㎡ (약 15.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 국민은행 (등기부 요약에 근거)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 고덕동, 고덕신도시 중심상업지역 내 위치. 율포초등학교 동북측 인근에 자리함.

주변 환경: 고덕 백년광장을 중심으로 유사한 규모와 용도의 근린생활시설이 다수 소재하며, 신동아파밀리에, 어울림스퀘어, 고덕 힐스테이트 등 주거용 고층 아파트 단지와 인접해 있음. 일부 공터가 남아있어 성숙 중인 중심상업지역임.

교통: 고덕신도시 내 고덕중앙로 중심상업지역에 위치하여 차량의 출입이 용이하며, 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준임.

도로: 남측으로는 중로2류, 서측으로는 소로2류의 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

본건의 말소기준권리는 2023년 03월 31일 접수된 국민은행 근저당권 (채권금액 624,000,000원)임.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

- 소유권 이전: 원창수 (2023.03.31 접수, 매매)

- 근저당: 국민은행 (2023.03.31 접수, 624,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당 (공동담보): 주식회사 브레인 (2024.01.08 접수, 1,000,000,000원)

- 임의경매 개시 결정: 국민은행 (2025.06.19 접수, 534,910,170원) - 본 경매 사건의 근거

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 제공되지 않아 현황 파악이 필요함.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원임.

현황 조사 결과 본 건물 전체가 공실 상태로 추정되며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

지역 특성: 고덕 신도시라는 계획도시의 중심상업지역에 위치하여 높은 미래 가치와 잠재력을 보유하고 있음.

주변 상업시설: 본건과 유사한 용도의 근린생활시설들이 밀집해 있어 상권 형성이 활발하며, 인근 대규모 아파트 단지들을 배후 수요로 확보하고 있음.

개발 계획: 고덕국제화지구 내 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 체계적이고 계획적인 도시 개발이 진행 중에 있음.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조이며, 지하 2층, 지상 6층 규모의 집합건물인 해모수가온타워에 속함.

내부 설비: 급배수, 위생, 옥내소화전, 화재탐지 설비, 승강기 설비 및 천정 부착형 에어컨 설비 등이 갖추어져 있음.

이용 상태: 현재 본건은 별도의 이용 없이 공실 상태로 있음.

건축 허가 및 사용 승인: 2021년 건축 허가를 받았으며, 2022년 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물이거나 신축급 건물임.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’이라는 표식이 부착되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이는 명도 과정 및 소유권 확보에 있어 매우 중요한 변수로 작용할 수 있으며, 철저한 조사와 법적 검토가 반드시 선행되어야 함. (감정평가서 및 현황조사서 상세 확인 필수)

채무 부담: 등기부상 채권 총액이 1,624,000,000원에 달하며, 이는 감정가 대비 매우 높은 수준임. 높은 채무 부담은 경매 과정에서 예상치 못한 변수를 만들거나, 향후 관리 및 재투자에 영향을 줄 수 있음.

미상 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 사항이 파악되지 않아 추가 확인이 요구됨.

1.6. 종합 의견

장점:

- 고덕신도시 중심상업지역이라는 우수한 입지 조건.

- 신축급 건물로 관리 상태 양호 기대.

- 현재 공실 상태로 인수 후 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능함 (유치권 문제 해결 시).

단점:

- 유치권의 존재 및 불분명한 성립 여부.

- 등기부상 높은 채무 부담.

- 신도시 초기 단계 상권의 성숙도.

전반적으로 고덕국제화지구의 개발과 함께 잠재적 가치 상승이 기대되는 물건이나, ‘유치권’이라는 중대한 리스크 요소를 어떻게 해결하느냐에 따라 투자 가치가 크게 달라질 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

미래 가치: 고덕국제화지구 개발 사업의 지속적인 진행에 따라 신도시의 상업 및 주거 가치는 더욱 상승할 것으로 전망됨.

입지: 신도시의 핵심 상권에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있음.

즉시 활용 가능성: 현재 공실 상태이므로, 유치권 등 제반 문제를 해결한다면 공실 걱정 없이 즉시 임대 수익 창출이 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없음.

입찰가는 감정가 477,000,000원을 기준으로 하되, 가장 큰 리스크 요인인 '유치권'의 성립 가능성 및 이를 해결하기 위한 비용과 시간을 충분히 고려하여 결정해야 함.

유치권이 무효로 판단되거나 원만하게 해결될 경우, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 만약 유치권이 유효하게 성립될 경우 낙찰자에게 막대한 추가 비용 또는 소송 부담이 발생할 수 있음.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 함께 '유치권'이라는 위험 요소를 면밀히 분석하고, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 현명할 것으로 판단됨. 등기부상 총 채무액 1,624,000,000원은 참고하되, 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.