나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52705 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 947-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""이호초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독·다세대주택, 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오예원유치원), 상대보호구역(이호초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1994.07.18.)
외벽 : 벽돌 등 마감.
내벽 : 벽지 및 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'근린생활시설'임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비 및 급·배수 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

본건 건물은 2021.01.26.자 도시주택과-1488호에 의거 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도변경되었는 바 이해관계인은 현장확인 등 경매업무에 참고바람.

물건 비고

①일괄매각
②담장,디딤돌 등은 토지가액에 , 건물에 부착된 난간 등의 부대설비는 건물가액에 각 포함하여 평가함
③해체 및 이전이 용이하거나 경제적 가치가 미비한 물건(파이프 구조물 등)은 평가에서 제외하였음
④본 건물은 `도시주택과-1488(2021.01.26.)호`에 의거 `단독주택`에서`제2종근린생활시설(사무소)`로 용도변경 되었음
⑤ 본 건물의 현재 일반건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(제조업소)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 안산지원 2025타경52705 (1)

3. 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 947-10

4. 용도: 근린시설 (일반건축물대장상 제2종근린생활시설(제조업소))

5. 감정가: 865,314,600원

6. 토지 면적: 266.90㎡ (약 80.75평)

7. 건물 면적: 220.40㎡ (약 66.68평)

8. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매 구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 중소벤처기업진흥공단

1.1. 주요 특징 및 주의사항

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 담장, 디딤돌 등은 토지가액에, 건물 부착 난간 등은 건물가액에 포함하여 평가되었습니다.

* 해체 및 이전이 용이하거나 경제적 가치가 미비한 물건은 평가에서 제외되었습니다.

* 본 건물은 2021년 1월 26일 자로 `도시주택과-1488`호에 의거, 기존 단독주택에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도 변경되었으나, 현재 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)입니다.

* 일괄 매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 이호초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 근린생활시설, 단독·다세대 주택, 학교, 공원 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건물까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 상태

* 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오예원유치원), 상대보호구역(이호초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리구역, 성장관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 올투대부주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 명도 관련 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상임을 고려하여 현장 확인 등 추가적인 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.03.08. 중소벤처기업진흥공단 근저당)

* 토지 및 건물 등기부 상 을구의 근저당(중소벤처기업진흥공단, 780,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리 이후로 접수된 가압류(기술보증기금), 임의경매(중소벤처기업진흥공단), 압류(안산시) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자는 등기부 상의 부담을 인수하지 않습니다.

* 총 등기부채권액은 약 1,431,000,000원 (근저당 7.8억원 + 가압류 6.51억원)으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 주택가가 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 건물의 용도가 제2종근린생활시설(제조업소)로 등록되어 있어, 해당 업종 또는 유사 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 다만, 상세한 상권 활성화 정도나 임대 시세 등은 추가적인 현장 조사 및 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 인근에 이호초등학교, 본오예원유치원, 상록중학교, 본오중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 용도: 일반건축물대장상 용도가 ‘제2종근린생활시설(제조업소)’이나, 과거 용도 변경 이력(단독주택 → 제2종근린생활시설(사무소))이 있어 실제 이용 현황과 건축물대장 내용 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 행정 처리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 보증금/차임 미상: 올투대부주식회사의 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유 관계 및 금전적 거래가 있었는지 여부는 추가 확인이 필요합니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 검색 결과 상, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 안산시의 전반적인 개발 계획 및 환경 관련 정책에 따라 향후 시설 입지 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 근린생활시설 건물로, 이호초등학교 인근의 편리한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 임차인은 대항력이 없고 보증금/차임이 0원이지만, 임대 관계 미상 등의 사유로 추가 확인이 필요합니다. 건물 용도 변경 이력 및 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이가 있을 수 있어 이에 대한 주의가 요구됩니다. 주변 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 지역 내에서의 활용 가치는 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 이호초등학교 등 교육시설 인근에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 근린생활시설 용도로, 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득이 가능합니다.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 865,314,600원

* 예상 입찰가는 본 물건의 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 건물의 상태, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 최근 3년간 안산시 상록구 본오동 일대의 유사 물건 거래 사례 및 경매 낙찰가율 추이를 분석하여 신중하게 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.