나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2271 [1] 경기도 하남시 감이동 440-2 퀸즈에비뉴주건축물제1동 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 ""감일동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층 건내 제1층 제116호로서,

(사용승인일 : 2022.10.14)

외 벽 : 강화유리마감 등,

내 벽 : 몰탈위 페인트마감 등,

창 호 : 페어글라스 마감 등임.

이용상태

본건은 현황 집합상가(상호명:YOGURT WORLD)로 이용중임.

설비내역

본건 소재 건물내 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지대비 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 남동측으로 노폭 약 20M, 남서측으로 노폭 약 12M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(감일지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(감일)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경2271 (1)

소재지: 경기도 하남시 감이동 440-2 퀸즈에비뉴 제1동 1층 116호

용도: 근린상가

감정가: 1,345,000,000원

토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 하남시 감이동에 소재하며, '감일동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 3층, 지상 8층 건물 내 제1층 제116호입니다.

사용승인일: 2022년 10월 14일

외벽: 강화유리 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인트 마감 등

창호: 페어글라스 마감 등

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

건물은 남동측으로 노폭 약 20M, 남서측으로 노폭 약 12M의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건은 집합상가(상호명: YOGURT WORLD)로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전(신탁등기 말소): 주식회사 모아디앤씨컴퍼니 (접수일자: 2022-12-08)

* 소유권이전(매매): 엄상재 (접수일자: 2022-12-28, 매매금액: 1,324,270,080원)

* 근저당: 국민은행 (채권액: 960,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (채권액: 819,204,045원, 사건번호: 2025타경2271)

등기부채권 총액: 960,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최솔지

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입(사업)일자: 2025-04-11

* 확정일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

* 비고:

이해관계인 중 임차인이 있으나, 대항력이 없으므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 하남시 감이동은 감일지구 내 핵심 상업지역에 위치하고 있습니다. 감일지구는 신축 택지지구로서, 최근 몇 년간 주거 단지 공급과 함께 상권이 활성화되고 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 신설 예정인 감일역(가칭) 등으로 교통 환경 개선 기대감도 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

퀸즈에비뉴 건물은 감일지구 중심 상권의 대표적인 상가 건물 중 하나로 파악됩니다. 주변에 '아클라우드 감일'과 같은 대형 상업시설이 조성 중이거나 예정되어 있어 상업 집객력이 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 학원가 상권이 형성되어 있어 관련 업종에 대한 수요도 있을 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 가치

감일지구는 서울 송파구와 인접하며 위례신도시의 배후 효과를 누릴 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 신축 상가 건물이라는 점과 향후 교통망 확충(감일역 예정)에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

본 건이 위치한 감일지구 인근에는 감일동 행정복지센터가 있으며, GS25 편의점 등 생활 편의시설이 입점해 있습니다. 또한, '힐스테이트 포웰시티' 단지 내 상가 및 인근 상업시설에 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

단샘초등학교, 감일초등학교, 감일중학교, 감일고등학교 등이 인근에 있어 학군이 형성되어 있습니다.

5.3. 문화 및 여가 시설

하남시에는 미사한강공원, 감일문화공원, 감일백제공원 등 다수의 공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 스타필드 시티 위례점이 인근에 위치해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 하남시 전반적으로 환경기초시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)이 지하화되고 상부는 공원이나 체육시설로 조성된 사례가 있습니다. 이는 해당 시설들이 주민 생활권과 분리되어 관리되고 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상가 공실 우려

최근 유튜브 채널 등에서 퀸즈에비뉴 상가에 경매 물건이 다수 출현하고 있으며, 일부 호실의 경우 분양가 대비 큰 폭으로 하락한 사례가 언급되고 있습니다. 이는 신축 상가임에도 불구하고 공실률 증가 또는 낮은 임대 수익률에 대한 우려를 시사합니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건을 의미합니다. 일반적으로 유동화 물건은 채권 금융기관의 NPL(부실채권) 처리 과정 등과 연관될 수 있어, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 예측 불가능한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 경기 변동 및 공실 리스크

상가 시장은 경기의 영향을 크게 받으며, 특히 신축 상가의 경우 공급량 증가와 공실률 상승이 동시에 나타날 경우 임대 수익 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다. 본 건이 위치한 감일지구의 상업시설 공급 현황 및 향후 공급 계획 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.4. 토지이용계획 관련 제한

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(감일지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 토지 이용이나 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 하남시 감이동에 위치한 신축 상가 건물로, 감일지구의 신흥 상권에 속해 있어 잠재력 있는 입지입니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 함께 향후 교통망 개선(감일역 예정) 등 미래 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 최근 동일 건물 내에서 경매 물건이 다수 진행되고 있으며, 일부 호실의 경우 분양가 대비 큰 폭으로 하락한 사례가 있어 상가 공실 및 임대 수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가 건물로 현대적인 시설 및 디자인 보유

* 감일지구 신흥 상권 내 위치, 풍부한 배후 수요

* 향후 교통망 개선(감일역 예정)에 따른 미래 가치 상승 기대

* 부동산 임의경매로 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됨 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

감정가는 1,345,000,000원입니다. 최근 유사 지역의 상가 매매 및 경매 사례를 고려할 때, 본 건은 신축 건물로서의 가치, 입지 조건, 그리고 현재 상권의 활성화 정도 및 잠재적 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

유튜브 등에서 퀸즈에비뉴 건물 내 1층 점포가 분양가 12억 원에서 유찰되어 6억 원대에 경매가 진행된 사례가 언급되고 있습니다. 이는 본 건의 감정가보다 현저히 낮은 수준으로, 감정가 대비 상당한 할인 가능성을 시사합니다.

현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 개별 상가의 현재 임대 현황, 향후 임대 수익률 전망, 주변 상권의 경쟁력 등을 면밀히 분석한 후에 가능합니다.

하지만, 본 건의 감정가(13.45억 원)와 유찰 사례(6억 원대)를 종합적으로 고려하여, 잠재적인 수익률 및 위험 요소를 감안한 합리적인 입찰가로 9억 원 ~ 11억 원대 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

다만, 이는 시장 상황 및 개별 물건의 가치 판단에 따라 변동될 수 있습니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경2271 (1)

소재지: 경기도 하남시 감이동 440-2 퀸즈에비뉴 제1동 1층 116호

용도: 근린상가

감정가: 1,345,000,000원

토지면적: 9.74㎡ (약 2.95평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 하남시 감이동에 소재하며, '감일동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 3층, 지상 8층 건물 내 제1층 제116호입니다.

사용승인일: 2022년 10월 14일

외벽: 강화유리 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인트 마감 등

창호: 페어글라스 마감 등

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

건물은 남동측으로 노폭 약 20M, 남서측으로 노폭 약 12M의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본 건은 집합상가(상호명: YOGURT WORLD)로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전(신탁등기 말소): 주식회사 모아디앤씨컴퍼니 (접수일자: 2022-12-08)

* 소유권이전(매매): 엄상재 (접수일자: 2022-12-28, 매매금액: 1,324,270,080원)

* 근저당: 국민은행 (채권액: 960,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (채권액: 819,204,045원, 사건번호: 2025타경2271)

등기부채권 총액: 960,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최솔지

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입(사업)일자: 2025-04-11

* 확정일자: 2025-04-11

* 대항력: 없음

* 비고:

이해관계인 중 임차인이 있으나, 대항력이 없으므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 하남시 감이동은 감일지구 내 핵심 상업지역에 위치하고 있습니다. 감일지구는 신축 택지지구로서, 최근 몇 년간 주거 단지 공급과 함께 상권이 활성화되고 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 신설 예정인 감일역(가칭) 등으로 교통 환경 개선 기대감도 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

퀸즈에비뉴 건물은 감일지구 중심 상권의 대표적인 상가 건물 중 하나로 파악됩니다. 주변에 '아클라우드 감일'과 같은 대형 상업시설이 조성 중이거나 예정되어 있어 상업 집객력이 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 학원가 상권이 형성되어 있어 관련 업종에 대한 수요도 있을 것으로 보입니다.

4.3. 잠재적 가치

감일지구는 서울 송파구와 인접하며 위례신도시의 후광 효과를 누릴 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 신축 상가 건물이라는 점과 향후 교통망 확충(감일역 예정)에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

본 건이 위치한 감이동 인근에는 감일동 행정복지센터가 있으며, GS25 편의점 등 생활 편의시설이 입점해 있습니다. 또한, '힐스테이트 포웰시티' 단지 내 상가 및 인근 상업시설에 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

단샘초등학교, 감일초등학교, 감일중학교, 감일고등학교 등이 인근에 있어 학군이 형성되어 있습니다.

5.3. 문화 및 여가 시설

하남시에는 미사한강공원, 감일문화공원, 감일백제공원 등 다수의 공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 스타필드 시티 위례점이 인근에 위치해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 하남시 전반적으로 환경기초시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)이 지하화되고 상부는 공원이나 체육시설로 조성된 사례가 있습니다. 이는 해당 시설들이 주민 생활권과 분리되어 관리되고 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상가 공실 우려

최근 유튜브 채널 등에서 퀸즈에비뉴 상가에 경매 물건이 다수 출현하고 있으며, 일부 호실의 경우 분양가 대비 큰 폭으로 하락한 사례가 언급되고 있습니다. 이는 신축 상가임에도 불구하고 공실률 증가 또는 낮은 임대 수익률에 대한 우려를 시사합니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건을 의미합니다. 일반적으로 유동화 물건은 채권 금융기관의 NPL(부실채권) 처리 과정 등과 연관될 수 있어, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 예측 불가능한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 경기 변동 및 공실 리스크

상가 시장은 경기의 영향을 크게 받으며, 특히 신축 상가의 경우 공급량 증가와 공실률 상승이 동시에 나타날 경우 임대 수익 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다. 본 건이 위치한 감일지구의 상업시설 공급 현황 및 향후 공급 계획 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.4. 토지이용계획 관련 제한

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(감일지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 토지 이용이나 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 하남시 감이동에 위치한 신축 상가 건물로, 감일지구의 신흥 상권에 속해 있어 잠재력 있는 입지입니다. 주변의 풍부한 배후 수요와 함께 향후 교통망 개선(감일역 예정) 등 미래 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 최근 동일 건물 내에서 경매 물건이 다수 진행되고 있으며, 일부 호실의 경우 분양가 대비 큰 폭으로 하락한 사례가 있어 상가 공실 및 임대 수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 유동화 물건이라는 특수성도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가 건물로 현대적인 시설 및 디자인 보유

* 감일지구 신흥 상권 내 위치, 풍부한 배후 수요

* 향후 교통망 개선(감일역 예정)에 따른 미래 가치 상승 기대

* 부동산 임의경매로 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됨 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

감정가는 1,345,000,000원입니다. 최근 유사 지역의 상가 매매 및 경매 사례를 고려할 때, 본 건은 신축 건물로서의 가치, 입지 조건, 그리고 현재 상권의 활성화 정도 및 잠재적 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

유튜브 등에서 퀸즈에비뉴 건물 내 1층 점포가 분양가 12억 원에서 유찰되어 6억 원대에 경매가 진행된 사례가 언급되고 있습니다. 이는 본 건의 감정가보다 현저히 낮은 수준으로, 감정가 대비 상당한 할인 가능성을 시사합니다.

현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 개별 상가의 현재 임대 현황, 향후 임대 수익률 전망, 주변 상권의 경쟁력 등을 면밀히 분석한 후에 가능합니다.

하지만, 본 건의 감정가(13.45억 원)와 유찰 사례(6억 원대)를 종합적으로 고려하여, 잠재적인 수익률 및 위험 요소를 감안한 합리적인 입찰가로 9억 원 ~ 11억 원대 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

다만, 이는 시장 상황 및 개별 물건의 가치 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.