나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52432 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3166 휴먼팰리스 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 지하철 8호선, 수인분당선 ""모란역"" 동측
인근에 위치하며 주위는 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로
제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철8호선, 수인분당선 ""모란역"" 및
노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철골(철근)콘크리트지붕 지하3층/지상11층 건물 중
제4층 제404호로서(사용승인일: 2021.01.28)

외벽: 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

근린생활시설로서 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현장조사일 현재 ""근린생활시설 및
아파트 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로, 남측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합),
가축사육제한구역, 상대보호구역(2020-06-02), 상대보호구역(2020-06-10),
비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역,
과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-현장조사일 현재 유치권 행사중으로 조사됨.
-등기사항전부증명서상 소유자는 ""중원씨엔디주식회사""임.

물건 비고

1. 현황조사에 의하면 건물관리인이 삼영ITD 김준영에게 연락하여 통화한 바 '김준영'은 상가건물임대차 현황서 상의 임차인 '페트루스 주식회사'와 이건 부동산에 유치권 행사중이라고 주장하고 있으나 그 성립여부는 불분명함
2. 건물출입구에 '유치권 행사중'이라는 안내문이 게시되어 있는 상태임
3. 근린생활시설로서 '공실' 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52432 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3166 휴먼팰리스 4층404호

용도: 근린상가

감정가: 407,000,000원

토지면적: 24.98㎡ (약 7.55평)

건물면적: 118.83㎡ (약 35.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

건물 사용승인일: 2021년 01월 28일

등기부채권 총액: 28,860,000,000원

1.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 철골(철근)콘크리트지붕 지하3층/지상11층 건물 중 제4층 제404호입니다.

건물 외벽은 석재 붙임 및 드라이비트 마감이며, 창호는 새시 창호입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 지하철 8호선, 수인분당선 "모란역" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 8호선, 수인분당선 "모란역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 매우 우수한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속합니다.

또한, 광로2류, 소로3류, 중로1류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 현황

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 2일에 설정된 주식회사 흥국저축은행 외 3명의 근저당권(13,000,000,000원)이며, 이보다 선순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

이 외 다수의 근저당권 및 압류, 경매개시결정 등기 등이 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 페트루스 주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2025-06-12

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항 (유치권)

건물관리인에 따르면, 현재 임차인인 페트루스 주식회사와 함께 김 이 본 부동산에 대해 유치권을 행사 중이라고 주장하고 있습니다.

그러나 유치권 성립 여부는 불분명한 상태이며, 건물 출입구에는 '유치권 행사중'이라는 안내문이 게시되어 있습니다. 이는 향후 법적 분쟁 및 명도 지연의 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 성남동 지역은 모란역을 중심으로 형성된 복합 상권 지역입니다.

지하철 8호선과 수인분당선이 만나는 교통의 요지로서, 주변에 업무시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재하여 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

4.2. 주변 환경

일반적인 상업지역 및 주거지역이 혼재되어 있어 다양한 업종의 사업이 가능하며, 유동인구 및 배후 수요가 비교적 풍부한 편입니다.

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 심각한 혐오시설이나 지역 이미지에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

모란역 초역세권 단지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 시설

주변에 공동주택 단지가 많아 근린생활시설로서의 잠재 수요가 존재합니다.

업무시설도 혼재하여 직장인 대상 상권 형성 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 불확실성

유치권 주장인이 존재하나 그 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 법적 검토 및 해결 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

'유치권 행사중'이라는 안내문 게시로 인해 잠재적 인수자에게 심리적 부담을 줄 수 있습니다.

6.2. 공실 상태

본건은 근린생활시설로서 현재 공실 상태입니다.

이는 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있음을 의미하며, 임대 개시까지 공실 관리 비용 등이 발생할 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

말소 예정인 권리들을 제외하더라도, 과거 이 물건에 설정되었던 채권 총액이 상당하여 재무 구조 및 관련된 이해관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 모란역이라는 탁월한 역세권 입지와 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업 시설로서의 잠재력도 충분합니다.

하지만 현재 가장 큰 리스크는 불확실한 유치권 문제이며, 이로 인해 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 신축 건물임에도 불구하고 공실 상태라는 점은 임대 수익 확보에 대한 면밀한 검토를 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 8호선, 수인분당선 모란역 초역세권으로 뛰어난 접근성 확보.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 최신 건물로 시설 노후화 우려가 적음.

* 상업지역: 상업 시설 운영에 유리한 일반상업지역에 위치.

* 잠재 가치: 유치권 문제가 성공적으로 해결된다면, 공실 리스크를 해소하고 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자 대상이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 407,000,000원

인수 보증금: 0원 (권리분석상 인수 대상 보증금 없음)

본건은 유치권이라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있으며, 현재 공실 상태임을 감안할 때, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 명도 지연 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

따라서, 입찰 시에는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 접근이 요구됩니다. 유치권 해결 비용, 공실 기간 동안의 금융 비용 등을 종합적으로 산정하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.