나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52441 [1] 경기도 광주시 신현동 523-20 백일홍하우스 씨동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '문형산' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 자연림 등이 소재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2012-12-05)

외벽 : 치장벽돌 마감 및 일부 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

부동산 표시에 '씨'동으로 등재되어 있으나, 현황은 'C'동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 성남지원 2025타경52441 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 523-20 백일홍하우스 씨동 3층302호 (현황 'C'동)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 198,000,000원

* 토지면적: 56.40㎡ (약 17.06평)

* 토지지분: 56.40㎡ (약 17.06평)

* 건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

* 건물지분: 50.22㎡ (약 15.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 주의사항: 등기부상 동명칭은 '씨'동이나, 현황은 'C'동으로 사용 중

1.1. 입지조건

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1.1. 1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '문형산' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

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* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

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* 본건 건물은 철근콘크리트구조로 2012년 12월 5일에 사용 승인되었습니다.

* 등기부상 주요 권리내역을 살펴보면, 소유권 보존 등기 후 소유권 이전, 가압류, 압류 등의 권리가 등기되었습니다.

* 말소기준권리(2023.02.09. 서민금융진흥원 가압류)보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황 및 인수 조건:

* 임차인 강 씨가 보증금 190,000,000원, 차임 0원으로 거주 중입니다. (전입일자: 2021.07.15., 확정일자: 2021.06.21.)

* 임차인 현황상 '대항력: 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

* 물건명세서 상 특이사항으로, 임차권등기(을구 3번)가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서가 제출되었습니다.

* 따라서, 특별한 사정 없는 한 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

1.3. 상권분석

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* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 규모 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

* 2019년에 건축된 70.17㎡ 면적의 '블리스타운(C동)'은 2026년 5월 4일에 32,000만원에 거래되었습니다 (약 456만원/㎡).

* 2019년에 건축된 84.74㎡ 면적의 '보헤미안C동'은 2026년 5월 1일에 46,500만원에 거래되었습니다 (약 549만원/㎡).

* 2012년에 건축된 52.25㎡ 면적의 '아트리움(106동)'은 2026년 5월 1일에 13,000만원에 거래되었습니다 (약 249만원/㎡).

* 본건은 2012년에 건축된 50.22㎡ 면적의 다세대주택으로, '아트리움(106동)'과 건축 연도 및 면적이 유사합니다.

* 그러나 감정평가액은 198,000,000원으로, 유사 건물의 실제 거래가(13,000만원)와는 상당한 차이가 있습니다. 이는 HUG의 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약으로 인한 리스크 감소가 감정가에 반영되었을 가능성이 있습니다.

* 신축 건물들의 높은 가격대는 본건의 잠재적 가치를 보여주지만, 건축 연도에 따른 가치 하락은 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

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* 인근에 '문형산'이 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주거 지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 생활이 가능합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건축 연도: 2012년식 건물로, 신축 건물에 비해 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 동명칭 불일치: 등기부상 '씨'동이나 현황 'C'동으로 인한 행정적 혼선 또는 확인 필요성이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간의 차이: 감정가(198,000,000원)와 가장 유사한 조건의 실거래가(130,000,000원) 간의 큰 차이는 입찰 시 주의 깊은 검토가 필요합니다. 이는 HUG의 개입으로 인한 리스크 감소가 반영된 것으로 보이나, 시장 가치와 괴리가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 문형산 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 가장 큰 특징은 임차인 관련 리스크가 HUG의 개입으로 인해 상당 부분 해소되었다는 점입니다. 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담이 거의 없다는 점은 분명한 장점입니다.

* 하지만 감정가와 유사 연식, 유사 면적의 실거래가 간의 상당한 시세 차이는 면밀한 분석을 요구합니다. 신축 다세대주택들의 높은 거래가는 본건의 잠재력을 보여주나, 본건 자체의 연식은 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다.

* '씨'동과 'C'동의 혼선은 경미한 사항으로 보이나, 정확한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* HUG를 통한 임차보증금 인수 부담 최소화로 인한 투자 리스크 감소.

* 문형산 인근의 쾌적한 자연 환경.

* 신축 다세대주택들의 높은 가격대에 비해 상대적으로 저평가될 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 198,000,000원입니다.

* 임차인의 대항력이 포기되고 HUG의 확약으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 위험이 거의 없다는 점을 고려할 때, 감정가는 합리적인 시작점이 될 수 있습니다.

* 그러나 유사 연식(2012년) 및 면적(50.22㎡)의 거래 사례가 130,000,000원에 있었던 점을 감안하면, 감정가보다 낮은 금액에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 신축 건물들의 높은 시세는 잠재적 가치를 시사하지만, 본건의 연식을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* HUG의 개입으로 인한 리스크 제거 효과와 시장 거래가격을 종합적으로 판단할 때, 200,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가에 근접하며, 임차인 인수 부담이 없다는 점을 반영한 가격입니다. 다만, 입찰 전 최신 시장 동향 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.