나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52417 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3502 모란역센트럴스퀘어 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 수진동 소재 ""풍생고등학교"" 남측 인근에 위치하는 모란역센트
럴스퀘어 제2층 제203호로 주위는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 모란역
주변 역세권 상가지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장 및 지하철역(모란역:수인분당선, 8
호선)까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상4층 건물 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 몰탈위페인트, 타일 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위페인트 및 인테리어 마감 등
창호 : 강화유리 마감 등

이용상태

근린생활시설(상호명:젤리추네일)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 세장형의 평지로 건부지(근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 50미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 경기도 성남시 중원구 성남동 3502
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

- 기호(2) : 경기도 성남시 중원구 성남동 3503
도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(
폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비
행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대
기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

근린생활시설(상호명: 젤리추네일'JELLYCHU NAIL')로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52417 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남대로 1132 (성남동) 모란역센트럴스퀘어 2층 203호

건물 명칭: 모란역 센트럴스퀘어

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 790,000,000원

토지 면적: 20.21㎡ (약 6.11평)

토지 지분: 20.2062㎡ (약 6.11평)

건물 면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

건물 지분: 42.12㎡ (약 12.74평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 근린생활시설(상호명: 젤리추네일 'JELLYCHU NAIL')로 이용 중

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 경기도 성남시 수정구 수진동 소재 "풍생고등학교" 남측 인근에 위치하는 모란역센트럴스퀘어 제2층 제203호로, 주위는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 모란역 주변 역세권 상가지대임.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장 및 지하철역(모란역: 수인분당선, 8호선)까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 양호함.

건물 구조:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상4층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽은 몰탈위페인트, 타일 및 강화유리 마감 등, 내벽은 몰탈위페인트 및 인테리어 마감 등, 창호는 강화유리 마감 등임.

토지 형상 및 이용 상태:

2필지 일단의 세장형 평지로 현황 건부지(근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로 상태:

본건 서측으로 노폭 약 50미터 내외, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호(1): 경기도 성남시 중원구 성남동 3502

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 기호(2): 경기도 성남시 중원구 성남동 3503

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

권리 분석 개요:

본 건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2020.09.28. 접수, 710,400,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

등기부 현황 요약:

* 소유권 이전 (매매): 정윤진 (2020.09.28. 접수)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (2020.09.28. 접수, 710,400,000원)

* 임의경매 개시결정: 에프더블유2503유동화전문 (2025.06.20. 접수, 578,382,844원)

* 압류: 성남시 (2025.06.26. 접수)

등기부채권 총액: 710,400,000원

임차인 현황:

* 임차인: 추

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024-07-01

* 확정일자: 2024-07-25

* 배당신고일자: 2025-07-23

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 권리:

없음 (임차인 전원 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특징:

모란역 초역세권에 위치한 상업지구로, 다수의 업무시설, 판매시설, 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 풍부함.

업종 현황:

현재 본건은 '젤리추네일'이라는 상호의 근린생활시설로 운영 중이며, 주변 상권 역시 다양한 업종으로 활성화되어 있음.

향후 전망:

모란역세권의 지속적인 발전 가능성과 상권 내 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교통:

지하철 수인분당선 및 8호선 환승역인 모란역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

주변 시설:

본건 남측 인근에 풍생고등학교가 있으며, 모란역을 중심으로 한 상업지구 내에 은행, 관공서, 병원, 마트 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

혐오시설:

조사 결과, 본건 주변에 심각한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건:

유동화 자산으로 인한 복잡한 권리 관계 가능성이 있으나, 본 경매 절차에서 명확히 정리될 것으로 보임.

상권 경쟁:

모란역 주변의 치열한 상권 경쟁으로 인해 공실 발생 또는 수익률 변동 가능성이 존재함.

시장 변동성:

금리 인상, 경기 침체 등 거시 경제 지표 변화에 따른 부동산 시장 변동성이 수익률에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시의 핵심 상권인 모란역 초역세권에 위치하며, 편리한 교통 환경과 풍부한 유동인구를 기반으로 하는 우량 상가 물건임.

비교적 신축 건물(2020년 사용승인)에 속하며, 현재 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점임.

전반적인 권리 관계가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능하며, 상권 활성화 정도와 건물 상태를 고려할 때 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

모란역 초역세권 황금 입지 (수인분당선, 8호선 환승역).

풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖춘 활성화된 상권.

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 용이.

대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간소화 및 신속 진행 가능.

매각으로 모든 권리 소멸, 안전한 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 790,000,000원임.

본 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 고려할 필요는 없음.

모란역세권의 상가 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

일반적인 경우, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적임.

잠재적 수익률 및 본인의 투자 성향을 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.