나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2554 [1] 경기도 광주시 신현동 421-27 포레힐스 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""광주광명초등학교"" 북동측 원거리에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택단지,임야 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층 지상 4층 건물중 3층 301호로서,

외벽: 치장벽돌, 드라이비트, 석재붙임 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 샷시창호임.
(사용승인일자:2018.5.18)

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기설비, 주차장, 개별난방,도시가스 등임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 완경사지내 자체 평탄하게 조성된 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 광주시 신현동 421-27번지 소재 포레힐스 102동 3층 301호에 위치하고 있으며, 신주소는 경기도 광주시 문형산길157번길 33-1 입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경2554 (1)이며, 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

용도는 다세대주택이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

3. 건물 및 토지 정보

건물 면적은 61.05㎡ (약 18.47평)입니다.

토지 면적은 57.65㎡ (약 17.44평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 기타지붕이며, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층 301호입니다.

건물 사용승인일자는 2018년 5월 18일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

토지는 자체 평탄하게 조성된 가장형 완경사지 내에 위치하며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

4. 감정가 및 매각 정보

본 건의 감정가는 289,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

5. 입지조건

6. 주변 환경

본 건은 경기도 광주시 신현동에 소재하며, "광주광명초등학교" 북동측 원거리에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택 단지와 임야 등으로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

7. 교통 여건

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다. 종합적으로 교통 여건은 보통 수준입니다.

8. 법적 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 공법상의 제한이 적용됩니다.

9. 권리분석

10. 등기부 현황

소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 현재 등기부상 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되어 있습니다.

이 중 말소기준권리는 2018년 6월 19일자 신한은행 근저당권(을1)이며, 본 건 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권 합계액은 357,591,968원이며, 이는 말소될 권리들의 합계입니다.

11. 임차인 현황

임차인 정보가 확인되며, 임차인은 김 (실제 이름: 김경하) 입니다.

보증금은 30,000,000원, 차임은 850,000원이며, 전입일자는 2023년 11월 6일, 확정일자는 2023년 9월 11일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 김 은 대항력이 없으므로, 법원 배당 절차를 통해 보증금을 배당받을 수 있습니다. 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 회수할 수 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

12. 인수되는 권리

등기부등본 상 확인된 근저당, 가압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재까지 파악된 바로는 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사를 통해 미등기 권리 등을 반드시 확인해야 합니다.

13. 상권 및 시세 분석

14. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 5월, 경기도 광주시 신현동 (지번 828) 소재 "블리스타운(C동)" (2019년식, 70.17㎡)이 320,000,000원에 거래되었습니다.

같은 시기, 경기도 광주시 신현동 (지번 506-62) 소재 "보헤미안C동" (2019년식, 84.74㎡)은 465,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월, 경기도 성남시 중원구 (신현동, 지번 581-8) 소재 "아트리움(106동)" (2012년식, 52.25㎡)이 130,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래는 비교 대상 주택들의 시세 대비 현저히 낮아, 개별적인 특이 거래이거나 다른 주거 형태일 가능성이 높아 본 건과의 직접적인 비교에는 신중해야 합니다.

15. 면적별 시세 분석

본 건의 건물 면적은 61.05㎡ (약 18.47평)입니다.

"블리스타운(C동)"의 거래가 (70.17㎡)를 기준으로 평당 약 15,094,340원 (320,000,000원 / 약 21.2평)의 시세를 형성하고 있습니다.

"보헤미안C동"의 거래가 (84.74㎡)를 기준으로 평당 약 18,164,062원 (465,000,000원 / 약 25.6평)의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건과 건축 연도가 유사한(2018년식) 점을 고려할 때, 평당 15,500,000원에서 16,500,000원 사이의 시세 적용이 합리적일 수 있습니다.

16. 예상 시세 범위

이를 바탕으로 본 건의 현재 시세는 대략 2억 8천 6백만원에서 3억 4백만원 수준으로 추정됩니다. (18.47평 * 15,500,000원/평 ~ 18.47평 * 16,500,000원/평)

개별 호실의 내부 상태, 층수, 향, 조망 등에 따라 실제 시세는 변동될 수 있습니다.

17. 생활정보

18. 주변 편의시설

본건이 위치한 신현동 일대는 다세대주택 단지가 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세한 편의시설 현황은 현장 확인이 필요합니다.

19. 교육시설

"광주광명초등학교"가 북동측 원거리에 위치하고 있습니다. 다른 교육 시설에 대한 정보는 추가 조사가 필요합니다.

20. 기타

2018년 5월 18일 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 급배수 위생 설비, 승강기 설비, 개별난방, 도시가스 등 주거에 필요한 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

21. 잠재적 리스크

22. 권리관계 리스크

권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 현장 조사 시 유치권, 법정지상권 등 미등기 권리의 존재 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

23. 건물 노후도 및 유지보수

2018년식 건물이므로 신축 건물에 해당하나, 4년 이상 경과함에 따라 일부 시설에 대한 노후화 및 유지보수가 필요할 수 있습니다.

24. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 근거리에 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)이 있다고 볼 만한 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 검색 결과에 따른 것이며, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

25. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 2018년식 신축 다세대주택으로, 감정가는 2억 8천 9백만원입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시세는 2억 8천 6백만원에서 3억 4백만원 수준으로 추정되어, 현재 감정가와 유사하거나 다소 낮은 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 공법상 지역 제한사항이 존재합니다.

26. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)

* 권리 관계가 깨끗하여 명도 리스크가 적음

* 향후 해당 지역의 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대

* 인근 수도권 주택 시장의 전반적인 흐름에 따른 수혜 가능성

27. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원입니다.

감정가 289,000,000원 대비, 최근 시세 분석 결과(약 2억 8천 6백만원 ~ 3억 4백만원)를 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 경우 큰 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.

따라서, 합리적인 투자 수익률을 확보하기 위해서는 감정가 이하, 또는 현재 시세의 하단부인 2억 8천만원에서 3억원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 전략적일 수 있습니다.

경쟁 입찰자 수, 지역 수요 및 공급 상황, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

보수적인 접근: 280,000,000원

적정 수준 접근: 290,000,000원 ~ 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.