나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1387 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 965 수지신봉동도센트리움 102동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 ""신봉초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 아
파트, 오피스텔, 점포, 음식점 및 근린생활시설, 체육공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건내 9층 901호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 주위로 소로2류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>
상대보호구역(신봉중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인신봉초등학교)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1387 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 965, 수지신봉동도센트리움 102동 9층 901호

용도: 아파트

감정가: 613,000,000원

건물면적: 69.79㎡ (약 21.11평)

토지면적: 14.74㎡ (약 4.46평) (전유면적 기준, 토지 지분 포함)

1.3. 건물정보

아파트명: 수지신봉동도센트리움

건축연도: 2019년 01월 31일 사용승인

해당 동: 102동

해당 층: 9층 (총 26층 중)

전용면적: 69.79㎡ (약 21.11평)

공급면적: 명확한 정보 부족 (일반적으로 전용면적 대비 약 20~30% 증가)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동에 위치하며, 신봉초등학교 남측 인근 지역입니다.

주변에는 아파트, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 및 체육공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)와 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(신봉중학교, 용인신봉초등학교), 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2019년 05월 31일 접수된 하나은행의 근저당(308,000,000원)입니다.

이후 다수의 근저당 및 압류가 등기되었으며, 해당 경매 개시 결정 등기는 2025년 06월 23일 하나은행에 의해 접수되었습니다.

등기부상 총 채권액은 약 672,800,000원입니다.

등기부상 을1 근저당(하나은행), 을10 근저당(상상인저축은행), 갑4 압류(국민건강보험공단), 갑5 압류(용인시), 갑6 압류(용인세무서장) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인분석

임차인: 이정민

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2022년 07월 07일

확정일자: 2025년 04월 22일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 본 경매 절차를 통해 보증금 반환을 받아야 하며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

아파트, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 아파트단지내시설

단지 내에는 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거 보관소가 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

단지 인근에 체육공원이 있어 여가 활동에 유리하며, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

신봉초등학교 및 신봉중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 혐오시설유무

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 특이사항(유동화물건)

본 물건은 유동화물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 매입 과정에서의 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예측하지 못한 저항이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타

명확한 명도 가능 시기는 잔금 납부 및 집행 절차 진행 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 용인시 수지구 신봉동에 위치한 2019년 준공의 신축급 아파트입니다.

신봉초등학교와 체육공원이 인접하여 교육 및 주거 환경이 우수하며, 교통 또한 편리합니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 권리 관계가 매우 깨끗하다는 장점이 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다.

유동화 물건이라는 특이사항은 있으나, 인수되는 권리가 없어 안전하게 투자 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 최근 실거래가 상승 추세 반영 시 시세 대비 저평가 가능성

* 수지구 신봉동 지역의 신축 아파트 희소성

* 학교 및 근린공원 인접으로 인한 우수한 주거 환경

* 모든 권리 말소 조건으로 인한 안전한 투자 가능성

9. 예상입찰가

최근 매매 사례 (2026년 5월~7월, 69.79㎡ 기준):

* 7층: 6억 3,000만원

* 16층: 6억 7,300만원

* 22층: 6억 8,000만원

평균 시세: 약 6억 6,100만원

감정가: 6억 1,300만원

본건은 9층으로 중간층에 해당하며, 최근 거래된 시점(2026년 5월~7월)의 가격을 고려해야 합니다. 현재 시점(2026년 10월)의 시장 상황과 낙찰 후 명도, 잔금 납부까지 소요될 시간을 감안할 때, 감정가 대비 상승 여력이 있습니다. 유동화 물건의 특성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋으며, 인수되는 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 시세 및 현장 상황을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

입찰 희망가는 6억 3,000만원 ~ 6억 5,000만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.