나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56622 [1] 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 경기도 기흥구 마북동 소재 '구성초등학교' 남동측 인근애 위치하며, 주위는
아파트, 근린생할시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상건물까지 제반 차량의 진입이 용이하고 인근 도로변으로 다수의 노선버스가 운행하고
있어 대중교통 편의성은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 10층 건물내 제7층 제703호로서
외벽 : 치장석재 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 섀시창호 등

이용상태

도시형생활주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전 설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형 토지로 도시형 생활주택(아파트)의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

언남동 384-2 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m-12m)접함. 중로3류(폭12m-15m)
(국지도로)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,

언남동 384-6 :
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m-15m)(국지도로)(접함),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56622 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO (임차인과 동일인으로 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 언남동 384-2 까사90 7층703호

* 건물명: 까사90(CASA90)

* 용도: 도시형생활주택 (아파트)

* 건축연도: 2018년 6월 (사용승인일 기준)

* 총 세대수: 80세대

* 총 동수: 1개동

* 최고 층수: 10층

* 해당 층수: 7층

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

* 건물면적: 37.47㎡ (약 11.33평)

* 전용면적: 37.47㎡ (약 11.33평)

* 공급면적: 50.58㎡ (약 15.30평)

* 토지 지분: 11.8987㎡ (약 3.60평)

* 건물 지분: 37.47㎡ (약 11.33평)

1.4. 매각 대상

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 감정가

* 감정가: 218,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 용인시 기흥구 언남동에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 인근에 '구성초등학교'가 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 제반 차량의 진입이 용이하며, 도로변으로 다수의 노선버스가 운행하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 27일 접수된 김해인 명의의 전세권설정 (을7)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김해인

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 27일

* 확정일자: 2021년 12월 27일

* 배당신고일자: 2025년 07월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 본 경매의 채권자(김OO)와 동일인으로 보이며, 전세권설정 금액(240,000,000원)이 본건 감정가(218,000,000원)보다 높습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리 분석

* 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, '대항력 있음'으로 명시된 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 대상 물건이 위치한 기흥구 언남동은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

* 일반상업지역 내 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

* 주변으로 다양한 버스 노선이 운행하며, 차량 접근성이 우수하여 교통 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 부대시설

* 건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 10층 건물이며, 해당 호실은 7층에 위치합니다.

* 외벽은 치장석재 및 타일 마감, 창호는 섀시 창호로 되어 있습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 소화전 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차는 세대당 약 0.53대 수준으로, 총 43대의 주차 공간이 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 주변에 마트, 편의점, 음식점, 카페 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 칼빈대학교가 약 250m 거리에 있어 대학가 상권의 이점도 일부 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

* '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 해당 임차인의 전세금(240,000,000원)이 감정가(218,000,000원)보다 높은 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 존재 여부에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

6.2. 기타 권리 사항

* 소유권이전 담보가등기(갑9, 갑10)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 권리 관계는 복잡할 수 있으므로 신중한 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 용인시 기흥구의 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물은 2018년에 사용승인된 신축급으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가보다 높은 점은 명도 시 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 리스크가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 도시형생활주택으로 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 218,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적(약 11.33평)의 최근 매매 사례를 고려할 때, 2015년식 다세대 주택(46.665㎡)이 228,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당가를 산정하면 약 1,616만원/평입니다. 본 물건의 면적(11.33평)에 적용 시 약 183,000,000원 수준의 시세가 예상됩니다.

* '대항력 있는 임차인'의 존재 및 그 보증금 규모(240,000,000원)가 감정가를 상회하는 점을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 90% 수준인 185,000,000원 ~ 196,200,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (본 제안가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.