나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56620 [1] 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 49-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남사면 방아리 '방축골저수지' 서측 인근에 위치함. 본건 주위는 기존 농촌 마을지대로서 주택과 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 남동하향 완경사지대에 대체로 사다리형태로 단독주택 대지로 이용 중이며,
기호(2) 토지는 남동하향 완경사지대에 대체로 사다리형태로 나지 상태로,
기호(1) 토지 남서측 일부와 기호(2) 토지 남측 일부가 도로로 이용 중인 것으로 보입니다.

인접 도로상태

기호(1) 서측과 동측으로 처인성로398번길에 접하며,
기호(2) 서측과 동측, 남측으로 처인성로398번길이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 토지 모두 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역(자연마을에서1000m), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 기호(3) 주택에 소유자 배우자가 거주하는 것으로 탐문조사 되었으나 임대관계는 추후 재확인 요함.
2. 기호(2) 토지 남측 일부에 타인 소유 건물 저촉과 기호(3) 부속건물 북측 일부 타인 토지 점유 등이 있을 수있으니 주의바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가동은 블록구조 경사지붕 1층 건물로,
외벽은 적벽돌 쌍기 또는 몰탈위 페인트 마감.
내벽은 벽지 마감,
창호는 이중창호이며,

나동은 블록구조 경사지붕 1층 건물로
내외벽 몰탈위 페인트 마감,
창호는 단창임.

이용상태

가동은 주택으로 침실2, 거실, 주방, 식당, 현관 으로,
나동은 창고로 사용중임.

설비내역

가동은 급배수시설, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

나동 북측으로 블록조 스레트지붕 약3.0㎡이 보일러실 구조로 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 배우자가 거주하는 것으로 탐문조사 되었으나 임대관계는 추후 재확인 요함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1. 토지는 단독주택 대지이고, 토지 남서측 일부가 도로로 이용중이며 이를 감안하여 평가함
3. 목록1. 토지 지상 수목은 경제적 가치와 거래 관행상 토지에 포함하여 평가함
4. 목록3. 부속건물 북측 일부에 타인 토지 점유 등이 있을 수 있어 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경56620 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

소재지는 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 49-3 (신 주소: 경기도 용인시 처인구 처인성로398번길 90-12)이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정가는 410,845,280원입니다.

토지 면적은 720.00㎡ (약 217.80평)이며, 건물 면적은 주택 102.13㎡ (약 30.89평)와 제시외 건물(보일러실) 약 3.00㎡ (약 0.91평)를 포함하여 총 약 105.13㎡ (약 31.80평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 '방축골저수지' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 기존 농촌 마을 지대로서 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 것으로 평가됩니다.

토지는 대체로 남동하향 완경사 지대에 사다리형태로 이용 중이며, 토지의 일부는 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로로는 처인성로398번길에 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 김양숙 근저당권 (채권금액 429,000,000원)입니다.

이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 현재 등기부상 소유권 이전만 확인되며, 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 별도 지상권은 확인되지 않습니다.

토지 등기부상 갑구에는 소유권 이전에 관한 내용이 있으며, 을구에는 근저당권 외 임의경매 개시결정 (채권자: 김양숙, 2025.06.25 접수) 및 압류 (권리자: 용인시, 2026.06.17 접수) 내역이 있습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

건물 등기부상 갑구에는 소유권 보존 및 이전에 관한 내용이 있으며, 을구에는 토지 등기부와 동일한 근저당권, 임의경매 개시결정, 압류 내역이 확인되며 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황에는 최종규 씨가 보증금 0원, 차임 0원으로 2001년 1월 4일부터 전입되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 경기도 용인시 처인구 남사읍의 농촌 마을 지대에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

주변 지역의 부동산 시세 분석 결과, 해당 지역의 단독주택 매매가는 토지 면적, 건물 상태, 기반 시설 접근성 등에 따라 3억원에서 5억원 사이로 형성되는 경향을 보입니다.

감정가 4.1억원은 해당 지역 시세 범위 내에서 적절한 수준으로 평가되었습니다.

향후 성장관리권역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 점진적인 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주위는 농촌 마을 및 농경지가 혼재된 환경입니다.

가동은 주택으로 침실 2개, 거실, 주방, 식당, 현관 등으로 구성되어 있으며, 나동은 창고로 사용되고 있습니다.

주택에는 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 농촌 지역 특성상 대형마트나 백화점 등은 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

주의사항으로 1번 항목에 명시된 바와 같이, 본건은 토지와 부속건물을 일괄 매각하며 제시외 건물(보일러실)도 포함됩니다.

2번 항목에 따르면, 토지의 일부가 도로로 이용 중이며 이는 평가에 반영되었습니다.

3번 항목에 따라 토지 지상 수목은 경제적 가치를 고려하여 토지에 포함 평가되었습니다.

4번 항목 및 건물 감정평가요항표의 기타 참고사항에 따르면, 부속건물(나동) 북측 일부가 타인 토지를 점유하거나, 기호(2) 토지 남측 일부에 타인 소유 건물이 저촉될 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 이는 추후 경계 확인 및 법적 분쟁 가능성을 내포합니다.

또한, 소유자 배우자가 거주하는 것으로 탐문조사되었으나 임대관계는 추후 재확인 필요하며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음을 시사합니다.

주변 지역에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 농촌 지역 특성상 산재한 소규모 시설이나 개발 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 처인구 남사읍의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으며, 주택 외 창고 및 보일러실이 소재합니다.

입지상으로는 주변 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 차량 접근은 용이하나 대중교통 및 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되어 비교적 명확합니다. 다만, 소유자 배우자의 거주 및 타인 토지 점유 가능성 등은 명도 및 권리확보 과정에서 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

자연녹지지역, 성장관리계획구역 등은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적 (720㎡)을 확보하고 있어 향후 건축 또는 증축, 재배 등 토지 활용의 잠재력이 있습니다.

일괄 매각으로 부속 건물(창고, 보일러실)까지 취득 가능합니다.

성장관리계획구역 및 자연녹지지역이라는 점은 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다.

감정가 4.1억원 대비 현재 시세를 고려할 때, 적정 가격으로 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 410,845,280원입니다.

제공된 정보와 주변 시세 분석 결과를 종합해 볼 때, 해당 물건의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

주변 단독주택의 시세가 3억원에서 5억원 사이로 형성되고 있음을 감안할 때,

권리 인수 금액이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 3억 7천만원에서, 지역의 개발 가능성 및 희소성을 고려하여 감정가의 100% 수준인 약 4억 1천만원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 370,000,000원에서 410,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 명도 가능성, 물건 상태, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.