나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56404 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1349 광교더로프트 4층404호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""광교1동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며
부근으로 아파트,상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원등이 소재하며 제반제반 주위환
경은 보통인 편임.

교통상황

제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(광교중앙역)이 소재하여 대중교통
이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 - 지상8층 건물 내 4층 404호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 외장복합판넬마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장
설비, 공동현관보안설비등 임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 주차장, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원
교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀
억제권역<수도권정비계획법>,택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56404 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1349 광교더로프트 4층 404호

용도: 자동차 관련시설

감정가: 106,000,000원

토지면적: 2.51㎡ (약 0.76평)

토지지분: 2.506㎡ (약 0.76평)

건물면적: 16.80㎡ (약 5.08평)

건물지분: 16.803㎡ (약 5.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "광교1동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근으로 아파트, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(광교중앙역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 철골철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 4층 - 지상 8층 건물 내 4층 404호입니다. 외벽은 석재붙임 및 외장복합판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 하이샷시 및 알루미늄샷시로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용상태: 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광교고등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등의 제한이 있습니다.

* 주변시설: 광교중앙역 및 광교1동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 상업 및 업무 시설, 학교(광교고등학교 등), 공원 등이 분포하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 집합건물 등기부요약상, 2025년 6월 24일 접수된 강제경매(권리자: 이수진, 권리금액: 126,455,670원)가 말소기준권리입니다.

* 등기부현황:

* 갑구 2번: 소유권이전(1번신탁등기말소), 권리자 김경환, 2014-04-11 접수.

* 갑구 3번: 소유권이전, 권리자 김양희, 2021-01-15 접수 (매매).

* 을구 3번: 주택임차권, 권리자 이수진, 권리금액 125,000,000원, 2024-08-23 접수 (확정일자 2020-12-16). 이 권리는 인수 대상입니다.

* 갑구 4번: 강제경매, 권리자 이수진, 권리금액 126,455,670원, 2025-06-24 접수. 이 권리는 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이수진

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-15

* 확정일자: 2020-12-16

* 대항력: 있음.

* 비고: 임차인 이수진은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 125,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 요약: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경56404) 등기부채권 총액은 125,000,000원입니다.

* 인수 권리: 을구 3번의 주택임차권(보증금 125,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상업 및 업무시설: 광교더로프트 주변은 아파트 단지와 함께 상업용 및 업무용 빌딩이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 교통 접근성: 광교중앙역(지하철) 및 다수의 버스 노선이 있어 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 업무 및 주거 혼합 지역: 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 위치하여 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 공원, 관공서(광교1동 행정복지센터), 학교 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 광교중앙역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 함께 업무용 빌딩이 혼재되어 있어 주거 환경으로도 적합한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 을구 3번의 주택임차권(보증금 125,000,000원)이 존재하며, 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 현재 파악되지 않아, 임차인의 실제 거주 여부 및 계약 조건 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 경매 낙찰 후 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 광교더로프트 내 오피스텔로, 광교중앙역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다. 하지만, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 125,000,000원을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 입지 조건은 양호하나, 인수되는 임차보증금으로 인해 초기 투자 비용과 명도 절차에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 광교중앙역 인근으로 교통 요지로서의 가치가 높습니다.

* 향후 개발 가능성: 광교지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 오피스텔 및 상업시설 복합단지: 다양한 용도의 시설이 함께 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 106,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(이수진)의 보증금 125,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 금액과 함께, 향후 시세 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 감정가 106,000,000원은 임차 보증금 인수 부담을 고려하지 않은 금액이므로, 실질적인 낙찰 희망가는 최소 125,000,000원을 초과하는 금액에서 시작될 가능성이 높습니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가를 참고하여 신중하게 결정해야 합니다.

단, '광교더로프트' 오피스텔의 최근 실거래가는 8,900만원에서 1억 2천만원 수준으로 거래되고 있는 점을 고려할 때, 본 물건의 경우 임차보증금 125,000,000원을 인수하게 되므로, 이를 초과하는 금액으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

따라서, 인수 보증금 125,000,000원을 감안하면, 감정가 수준 이하의 입찰은 실질적으로 어렵다고 판단됩니다. 추가적인 조사와 현장 확인을 통해 명도 가능성 및 비용을 면밀히 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.